Alors que le ministère de la Justice rend public un avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux qui sera officiellement soumis à consultation publique en juillet 2022, Dalloz actualité vous propose, sous la direction des professeurs Gaël Chantepie et Mathias Latina, de participer pleinement à cette réflexion au travers d’une série de commentaires critiques de cet important projet de réforme qui complète la réforme majeure du droit des obligations de 2016. Focus sur les obligations du bailleur, suite.
Après avoir envisagé les obligations du bailleur dans leur généralité1, et l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, le présent article tire les conséquences de l’analyse précédente dans l’analyse des obligations de garantie, de garantie des vices cachés et d’éviction.
Sous-section 1 – Des obligations du bailleur
§ 2 – De l’entretien et de la maintenance de la chose louée
Article 1725 : Le bailleur entretient la chose en l’état de servir à l’usage convenu.
Article 1725-1 : Il est tenu de toutes les mesures de remise en état devenues nécessaires au cours du contrat, hormis les mesures d’entretien courant.
Les mesures nécessitées par la survenance d’un vice relèvent de la garantie des vices.
Article 1725-2 : Sauf stipulation contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative pour rendre le bien conforme à sa destination contractuelle sont à la charge du bailleur.
Article 1725-3 : Le locataire doit souffrir tous travaux et mesures urgents, quelque incommodité qu’ils lui causent.
Il peut néanmoins réduire le loyer à due proportion.
Si l’accomplissement de ces travaux ou mesures prive durablement le locataire de l’usage de la chose, il peut résilier unilatéralement le contrat.
§ 3 – De la garantie des vices de la chose louée
Article 1726 : Le bailleur est tenu de garantir le locataire des vices, même postérieurs à la délivrance.
Sauf clause contraire, il garantit les vices apparents lors de la délivrance.
Article 1726-1 : La chose louée est viciée lorsqu’elle est impropre à l’usage habituellement attendu d’une chose semblable ou à celui dont les parties sont spécialement convenues.
Article 1726-2 : Le bailleur est tenu de remédier au vice et, sous réserve des articles 1245 et suivants, de réparer les dommages qui en résultent.
§ 4 – De la garantie des troubles
Article 1727 : Le bailleur ne saurait, par son fait personnel, troubler la jouissance de la chose par le locataire.
Article 1728 : Il garantit le locataire des troubles que lui cause quiconque invoque un droit limitant ou entravant la jouissance du bien, dès lors que ces troubles lui ont été dénoncés en temps utile.
Article 1729 : Il ne le garantit pas des troubles que des tiers apportent à sa jouissance par des voies de fait.
Toutefois, la garantie reste due si le bailleur est légalement ou contractuellement en mesure de prévenir ou de faire cesser le trouble et qu’il manque fautivement à y procéder.
Obligation d’entretien
L’obligation d’entretien est « une obligation de faire, à exécution continue tout au long du bail »2. Elle prolonge naturellement, tout au long du bail, la délivrance de la chose, appréciée quant à elle au jour du contrat. Néanmoins, elle ne saurait se comprendre sans l’obligation de conservation que supporte en retour le preneur. Celui-ci doit en effet « rendre la chose telle qu’il l’a reçue » (C. civ., art. 1730), et supporte à ce titre « les réparations locatives ou de menu entretien » (C. civ., art. 1754). Puisque les deux parties sont tenues d’une obligation concurrente, deux difficultés principales doivent être résolues.
D’une part, il est primordial de pouvoir déterminer la répartition des travaux d’entretien mis à la charge respective du bailleur et du locataire. Alors que certains textes spéciaux prévoient une énumération impérative3, le droit commun du bail retient une règle supplétive. Cette solution est satisfaisante, dans la stricte mesure où l’équilibre dans la répartition des obligations ne conduit pas à priver de sa substance l’obligation essentielle du bailleur. En jouant sur le contenu de l’obligation d’entretien du bailleur, il serait en effet possible de réduire drastiquement la portée de son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué. C’est la raison pour laquelle il apparaît plus pertinent d’analyser l’obligation d’entretien comme une modalité de mise en œuvre de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué au locataire. Dans une telle perspective, en effet, la clause faisant supporter au locataire la charge de la totalité des travaux d’entretien, ou même des seuls travaux relevant de la structure même du bien loué, priverait de sa substance l’obligation du bailleur, au sens de l’article 1170 du code civil.
D’autre part, même supplétif de volonté, le choix du critère de répartition n’a rien d’évident. En droit positif, il revient au bailleur d’effectuer « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives »4. C’est donc la catégorie des « réparations locatives », définie au titre des obligations du locataire, qui fixe la mesure de l’obligation d’entretien du bailleur. Ce principe est conservé par l’avant-projet, qui prévoit que le bailleur « est tenu de toutes les mesures de remise en état devenues nécessaires au cours du contrat, hormis les mesures d’entretien courant » (art. 1725-1, al. 1er), c’est-à-dire celles « appelées par l’utilisation normale de la chose, et ne se rapportant ni à sa structure ni à ses éléments essentiels » (art. 1733, al. 2). La méthode doit être approuvée. Plus discutable est en revanche l’ajout d’une obligation de « maintenance » distincte, qui viserait spécialement l’hypothèse des travaux prescrits par l’administration pour rendre le bien conforme à sa destination contractuelle. Si la commission justifie l’existence d’une obligation autonome par « sa cause efficiente qui ne correspond pas à une usure naturelle liée au passage du temps »5, elle reconnaît que cette obligation présente un caractère identique à l’obligation d’entretien. Il ne paraît pas nécessaire d’ajouter une distinction, considérant que dans les deux cas, il s’agit pour le bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. Le choix de laisser les travaux prescrits par l’autorité administrative au bailleur, en l’absence de stipulation contraire, découle de l’obligation d’entretien, sans qu’il soit nécessaire de prévoir un texte spécifique6.
Garantie des vices cachés
De l’aveu même de la commission, une longue hésitation a pesé sur le sort de la garantie des vices cachés dans le contrat de bail, finalement tranchée dans le sens de son maintien « afin de ne pas troubler l’opinion commune des juristes »7. L’avant-projet consacre dès lors trois articles relatifs au principe et au régime de cette garantie.
En premier lieu, est affirmée une obligation « de garantir le locataire des vices, même postérieurs à la délivrance » (art. 1726, al. 1er), qui rendent la chose louée « impropre à l’usage habituellement attendu d’une chose semblable ou à celui dont les parties sont spécialement convenues » (art. 1726-1). La garantie décline l’orientation prise en matière de vente d’intégrer au sein de la garantie des vices la non-conformité aux spécifications contractuelles, dans le but de simplifier l’action de l’acheteur ou du locataire. Mais, si cette fusion améliorerait la situation de l’acheteur en évitant les difficultés importantes attachées au choix de l’action, il n’en est rien en matière de bail considérant l’absence de régime spécifique8.
En deuxième lieu, la garantie est expressément étendue aux vices postérieurs à la délivrance. De nombreux auteurs enseignent en effet que, contrairement à la vente, la garantie des vices cachés dans le bail couvrirait à la fois les vices antérieurs à la délivrance, mais aussi ceux qui seraient apparus depuis9. La lettre de l’article 1721 du code civil ne s’y opposait pas, le texte visant « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ». Cela étant, les rares arrêts anciens, parfois cités, ne sont pas très nets et pourraient tout aussi bien être rattachés à l’obligation d’entretien ou l’obligation d’assurer la jouissance paisible de la chose. L’effet de séduction attaché à la garantie des vices, qui décalquerait le régime de la vente dans le bail, ne doit pas masquer la différence profonde entre les deux contrats. Si le locataire n’a pas à supporter les vices qui interviennent en cours d’exécution du bail, c’est parce qu’ils rendent la chose louée impropre à l’usage normalement attendu ou à l’usage convenu entre les parties. Le détour par la notion de vice est inutile, sauf à le justifier par un régime spécifique.
Or précisément, en troisième lieu, le régime de la garantie des vices cachés proposé à l’article 1726-2 de l’avant-projet ne diffère pas de manière significative des sanctions contractuelles de droit commun. Il est prévu que « le bailleur est tenu de remédier au vice et, sous réserve des articles 1245 et suivants, de réparer les dommages qui en résultent ». La seule spécificité par rapport aux articles 1217 et suivants du code civil réside dans la primauté attachée à l’exécution forcée, en nature ou par un tiers, sur les autres sanctions de l’inexécution. Une telle règle, qui se démarque nettement des sanctions du vice caché dans la vente, ne se justifie pas. Si le vice rend la chose impropre à son usage par le locataire, rien ne devrait l’empêcher de solliciter, à son choix, la réduction du prix, la résolution ou l’exécution forcée du contrat. Il n’est donc pas nécessaire de prévoir une sanction spécifique.
En résumé, la garantie des vices cachés dans le bail apparaît comme une simple manifestation de l’obligation faite au bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué. Les rares spécificités de son régime ne justifient en rien son maintien à titre autonome.
Garantie des troubles
L’avant-projet consacre un dernier paragraphe à la « garantie des troubles dans la jouissance de la chose » (art. 1719, 4°). Les articles 1727 à 1729 apportent une amélioration sensible aux textes actuels, passablement confus, en synthétisant l’analyse doctrinale qui transpose en partie la garantie d’éviction de la vente au bail.
D’une part, le bailleur serait tenu de ne pas troubler, par son fait personnel, la jouissance de la chose par le locataire (art. 1727). Cette garantie du fait personnel n’est pas exprimée explicitement dans les textes du droit positif, mais elle trouverait une application, par exemple, dans l’interdiction faite au bailleur de changer la forme de la chose louée au cours du bail10 ou d’imposer des travaux sauf urgence11. De telles hypothèses ne présentent cependant aucune spécificité, ni dans leur définition ni dans leur sanction, par rapport à l’obligation générale faite au bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué par le preneur.
Il en va autrement, d’autre part, de la garantie du fait des tiers. Encore faut-il distinguer. En droit positif, l’article 1725 du code civil exclut toute garantie au « preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance », le bailleur n’étant en principe pas tenu d’une obligation de surveillance. Le contentieux a surtout porté sur la qualification de tiers, la jurisprudence écartant l’article 1725 du code civil lorsque l’auteur du trouble est lié contractuellement avec le bailleur12. L’avant-projet synthétise ces solutions en maintenant l’exclusion de la garantie du fait des tiers, sauf lorsque « le bailleur est légalement ou contractuellement en mesure de prévenir ou de faire cesser le trouble et qu’il manque fautivement à y procéder » (art. 1729). On peut regretter que l’obligation soit limitée à la faute du bailleur dans une telle hypothèse. Autant il est logique qu’il ne réponde pas, sauf faute prouvée, du fait des tiers (par ex., un vol au sein du local loué, sauf à montrer qu’il a favorisé l’entrée de tiers par son comportement) ; autant il semble préférable de faire assumer la responsabilité des personnes auquel il est lié à l’égard du locataire, sauf son recours contre ces tiers (par ex. un vol commis par des salariés du preneur, à l’occasion d’une mission au sein du local loué).
Quant à la garantie des troubles de droit causés par un tiers, ils recouvrent l’ensemble des prétentions à disposer d’un titre sur le bien loué. L’article 1728 de l’avant-projet vise ainsi, de manière extensive, « quiconque invoque un droit limitant ou entravant la jouissance du bien ». Une telle obligation est nécessairement comprise au sein d’une obligation, plus large, d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. La simplification apportée par la commission au régime, la garantie n’étant due que dès lors que ces troubles ont été dénoncés au bailleur en temps utile, est heureuse.
En résumé, il paraît possible de poursuivre le travail de clarification mené par la commission en synthétisant les obligations du bailleur à partir d’un critère chronologique : il est obligé de délivrer le bien loué ; il est obligé d’assurer la jouissance paisible dudit bien au locataire. Au sein de ces deux obligations, divers aménagements sont possibles, dans le prolongement de la jurisprudence actuelle.
Sous-section 1 – Des obligations du loueur
§ 2 – De l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué
Article 1725 : Le loueur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué tout au long du contrat.
À ce titre, le loueur entretient la chose en l’état de servir à l’usage convenu.
Il est notamment tenu de toutes les mesures de remise en état devenues nécessaires au cours du contrat, hormis les mesures d’entretien courant.
Définition de l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. L’obligation d’entretien ne présente plus d’autonomie, elle constitue seulement une modalité d’application.
Article 1725-1 : Supprimé
Il n’est plus nécessaire de distinguer entre l’obligation d’entretien et la garantie des vices, les deux relevant de l’obligation générale visée à l’article 1725.
Article 1725-2 : Supprimé
L’ajout de la disposition suivant laquelle « sauf stipulation contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur » permettrait de consacrer dans la loi une jurisprudence constante (v. not. Civ. 3e, 13 juill. 1994, n° 91-22.260 ; 10 mai 2001, n° 96-22.442, D. 2001. 3523 
, obs. L. Rozès ; 28 sept. 2005, n° 04-14.577, AJDI 2006. 114 , obs. V. Zalewski ).
Son utilité n’est toutefois pas certaine, dans la mesure où la Cour de cassation l’avait déduite de l’obligation d’entretien (visa de C. civ., art. 1719, 2°). La réserve, ajoutée par la commission, de travaux requis « pour rendre le bien conforme à sa destination contractuelle », restreindrait la portée de la jurisprudence actuelle. Il ne paraît donc pas nécessaire de maintenir ce texte, « les travaux prescrits par l’autorité administrative » ressortissant à la catégorie des « mesures de remise en état devenues nécessaires au cours du contrat ».
Article 1725-3 : Déplacé
Il est proposé de déplacer le texte au titre des obligations du locataire. L’obligation faite au locataire d’avoir à supporter les travaux réalisés sur le bien loué relève d’une modalité particulière de son obligation de jouir de la chose en personne raisonnable. Il paraît préférable de déplacer ce texte dans la sous-section relative aux obligations du locataire.
Article 1726 à 1726-2 : Supprimés
Il est proposé de supprimer la garantie des vices cachés dans le bail. Les vices cachés ou apparents relèveraient du régime commun à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué.
Dans l’hypothèse d’un vice existant au jour de la délivrance, l’action pourrait être fondée sur un manquement à l’obligation de délivrer un bien propre à l’usage convenu voire, si la question n’a pas été réglée autrement, en bon état de réparation. La différence entre vice caché et vice apparent qui figure dans l’avant-projet (art. 1726) serait donc abandonnée au profit d’une distinction suivant la gravité du vice, et son incidence sur l’usage de la chose louée.
Dans l’hypothèse d’un vice apparu en cours de bail, il faudra démontrer que celui-ci empêche le locataire de jouir paisiblement du bien loué.
En toute hypothèse, les sanctions du droit commun sont applicables, le locataire pouvant en principe solliciter qu’il soit remédié au vice.
Article 1727 : Supprimé
La garantie des troubles causés par le fait du bailleur est nécessairement intégrée au sein de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué. Il ne saurait en effet être question, pour le bailleur, de faire supporter au locataire des charges non prévues dans le contrat initial, de modifier la forme du bien loué. La question des travaux rendus nécessaires par l’entretien peut être traitée au titre des obligations du preneur.
Article 1728 : Le loueur est tenu de faire cesser les troubles que cause au locataire quiconque invoque un droit limitant ou entravant sa jouissance paisible du bien, dès lors que ces troubles lui ont été dénoncés en temps utile.
Il est utile de préciser que le bailleur est tenu de faire cesser les troubles de droit causés au locataire dans la stricte limite où celui-ci les lui a fait connaître en temps utile.
Article 1729 : Le loueur n’est pas tenu des troubles que des tiers apportent à sa jouissance paisible par des voies de fait, à moins qu’il soit légalement ou contractuellement en mesure de prévenir ou de faire cesser le trouble.
Un texte sur les troubles de fait causés par un tiers présente sans doute un intérêt. En son absence, en effet, l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien ne céderait, en l’absence de clause contraire, qu’en cas de force majeure. Or il paraît préférable que les risques de faits commis par un tiers soient supportés par le locataire, qui est à même de s’assurer et de mettre en œuvre les mesures appropriées.
Il en va différemment dès lors que le bailleur disposait d’un pouvoir de prévenir ou de faire cesser le trouble. Dans ce cas, et de nouveau sauf clause contraire, il paraît logique de lui faire supporter la charge de tels troubles.
1. V. G. Chantepie, Les obligations du bailleur (1), Dalloz actualité.
2. F. Collart Dutilleul et P. Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 11e éd., Dalloz, 2019, n° 489.
3. Décr. n° 87-712 du 26 août 1987.
4. C. civ., art. 1720, al. 2.
5. Commentaire sous l’art. 1725-2.
6. V. déjà, not., Civ. 3e, 13 juill. 1994, n° 91-22.260, AJDI 1994. 835 , obs. J.-P. Blatter .
7. Commentaire sous l’art. 1719.
8. V. infra.
9. V. not., A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, 14e éd., LGDJ, 2021, n° 357 ; P. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit des contrats spéciaux, 12e éd., LGDJ, 2022, n° 480 ; J. Raynard et J.-B. Seube, Droit des contrats spéciaux, 10e éd., LexisNexis, 2019, n° 351 : comp. F. Collart Dutilleul, op. cit., n° 495 ; A. Sériaux, Contrats civils, PUF, 2001, n° 58. On en trouve une justification chez Troplong, qui l’emprunte à Pothier (Traité du contrat de louage, 1778, n° 112) : « dans la vente, la propriété étant transférée, la chose passe aux risques et périls de l’acheteur aussitôt que le contrat est parfait, tandis que dans le contrat de louage, dont l’objet essentiel est la jouissance, le propriétaire doit faire cesser toutes les causes de trouble, antérieures ou postérieures, qui empêchent cette jouissance ; sans quoi le sujet de la convention viendrait à manquer » (Troplong, De l’échange et du louage, 2e éd., 1852, n° 199). L’argument ne justifie pourtant pas le rattachement du trouble survenu après la conclusion du contrat à la garantie des vices cachés, mais plutôt à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué.
10. C. civ., art. 1723. Pour un arrêt relevant l’éviction imputable au bailleur, v. Civ. 3e, 20 févr. 2008, n° 07-10.447, Dalloz actualité, 10 mars 2008, A. Mbotaingar ; AJDA 2008. 1164 ; D. 2008. 784 .
11. C. civ., art. 1724. Cette question pourrait cependant être traitée au titre des obligations du preneur.
12. V. not. Civ. 3e, 9 juill. 2014, n° 13-14.802 (locataire du même bailleur), Dalloz actualité, 24 juill. 2014, obs. Y. Rouquet ; 22 oct. 2003, n° 01-17.183 (clients d’un autre locataire du même bailleur).
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