Marie Choplin-Texier, notaire associée chez Cheuvreux 
et Caroline de Mascarel, notaire chez Cheuvreux
Original et respectueux de l’environnement, le placement forestier est un très bel outil de diversification de patrimoine, doté d’un régime fiscal adapté.
Ce placement, aux nombreux atouts, est cependant soumis à certaines contraintes qui nécessitent des compétences spécifiques et, de fait, un bon accompagnement.
Dans le cadre d’un projet de cession de forêt, l’évaluation du foncier en vue de la fixation d’un prix, la capacité juridique du vendeur, le rôle de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) et le sort des engagements fiscaux en cours font partie des éléments essentiels à anticiper.
Evaluation du foncier
En amont du projet, il est nécessaire de déterminer le prix de la forêt. Ce prix va tenir compte de plusieurs paramètres que sont la localisation bien sûr, l’accessibilité, mais également la taille et la nature des peuplements, leur âge, la qualité du sol. La présence de bâtiments, l’existence d’autorisations délivrées et les charges grevant le bien (bail de chasse, conventions d’occupation, autorisation d’accès…) auront également leur importance. Les orientations prises par le propriétaire, aux termes ou non d’un plan simple de gestion, permettront d’affiner cette valorisation.
Par ailleurs, une forêt d’un seul tenant aura plus de valeur qu’une forêt dont les parcelles sont morcelées.
Il y a en France de nombreux experts forestiers capables d’effectuer ces valorisations. En effet, cela nécessite des compétences techniques et il est indispensable d’être accompagné par un ou plusieurs professionnels compétents.
Capacité juridique du vendeur
Le pouvoir juridique de vendre doit être scrupuleusement étudié pour éviter la sanction majeure que serait la nullité de l’acte de vente. Toute personne peut valablement contracter sauf si elle est concernée par une incapacité légale (1).
Pour la vente d’une forêt, plusieurs cas de figure peuvent se présenter, avec quelques spécificités liées au groupement forestier le cas échéant :
– le mineur (non émancipé) n’a pas la capacité de vendre seul son patrimoine immobilier, l’intervention du juge des tutelles et de son représentant légal est indispensable ;
– le majeur protégé sous curatelle doit être assisté par son curateur pour les actes de cession, tandis que le majeur sous tutelle doit être représenté par son tuteur après autorisation du juge ;
– les hypothèses de la sauvegarde de justice et de l’habilitation familiale, moins fréquentes, sont également à considérer de près en cas de projet de cession ;
– en cas de vente par le groupement forestier, en présence d’un mineur ou d’un majeur protégé en son sein, l’assemblée générale qui se révélerait nécessaire imposera de solliciter préalablement l’accord du conseil de famille ou du juge des tutelles, selon le cas, afin que le représentant légal de la personne protégée puisse participer au vote ;
– en cas de vente par le groupement forestier composé uniquement de personnes physiques majeures, c’est en général le gérant qui est habilité à signer les actes lui-même, à condition que la vente entre dans l’objet social. La situation est plus claire en matière d’acquisition d’un immeuble qu’en matière de vente. En effet, lorsque la société a pour objet la « propriété, l’administration et la gestion » d’un immeuble déterminé, la jurisprudence considère que la vente de l’immeuble porte atteinte à l’objet social et dépasse les pouvoirs du gérant. L’opération ne peut alors être réalisée qu’après décision unanime des associés, ou accord des associés statuant à la majorité requise pour la modification des statuts.
Rôle de la Safer
Une fois prise la décision de vendre une forêt, il reste à mettre le bien sur le marché et trouver un acquéreur. L’intervention de la Safer dans l’hypothèse de cession d’une forêt pourrait sembler de prime abord incongrue dans la mesure où il ne s’agit pas d’un actif agricole. Nous pourrions penser que la Safer ne doit pas intervenir ni être informée.
L’analyse de chacune des parcelles cadastrales cédées se révélera indispensable afin de déterminer si l’une ou plusieurs d’entre elles, quelle que soit sa superficie, est classée en nature agricole et non forestière au sens du cadastre.
Si toutes les parcelles sont classées en nature forestière, la Safer devra simplement être informée du prix et des conditions de la cession (il s’agit alors d’une notification pour information). Elle aura néanmoins deux mois pour effectuer les vérifications d’usage et se prononcer sur sa compétence (2). En revanche, si une ou plusieurs parcelles se révèlent être en nature agricole, la Safer disposera d’un droit de préemption partiel et d’un délai de deux mois pour renoncer à son droit de préemption ou choisir au contraire de l’exercer.
Pour contourner cette lenteur administrative, il peut être, dans certaines hypothèses, opportun de contacter la Safer en amont. La Safer intervient alors dans ce cas ab initio et peut, en contrepartie de faveurs fiscales lors de l’acquisition, imposer à l’acquéreur certaines conditions aux termes d’un cahier des charges.
Le sort des engagements fiscaux
Il est très fréquent que le massif forestier fasse l’objet d’engagements souscrits par le ou les propriétaires précédents. Ces engagements ont des conséquences fiscales et permettent à celui qui les a pris de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables, en termes notamment d’impôt sur la fortune immobilière et de droits de mutation à titre gratuit.
La rupture de l’engagement – qu’il s’agisse de particuliers ou d’un groupement – d’appliquer pendant trente ans une garantie de gestion durable entraîne la déchéance du régime de faveur. Le contribuable « défaillant » doit alors verser à l’administration fiscale les droits complémentaires, qui peuvent être augmentés d’une majoration et d’intérêts de retard.
La cession des bois et forêts par le bénéficiaire de l’exonération ou par le groupement forestier n’entraîne pas la déchéance du régime de faveur, mais la gestion durable doit perdurer jusqu’à son terme. A défaut, pour l’acquéreur, de respecter l’engagement de gestion durable, le cédant est redevable des droits complémentaires et supplémentaires.
L’acquéreur s’obligera dans l’acte de vente (3) à continuer tout engagement pris pour la durée restant à courir, et à appliquer le plan simple de gestion en cours jusqu’à son terme ou jusqu’à ce qu’une nouvelle garantie de gestion durable lui soit substituée. L’acte constatant la mutation devra, à peine de nullité, mentionner l’existence du plan simple de gestion agréé et les obligations qui en résultent afin que le vendeur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet.
En somme, le maître mot reste l’anticipation. Décider de mettre en vente sa forêt nécessite de s’entourer d’experts dès le début du projet et de prendre attache auprès de son notaire pour analyser le dossier, effectuer les recherches documentaires et collecter les nombreux éléments spécifiques à la cession de bois et forêts.
(1) C.Civ., art. 1145.
(2) C.Rur., art. L.143-4 6°.
(3) C.For., art. L.312-6.
