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Le Grand-Paris offre des opportunités d’investissement pour les acquéreurs immobiliers crédit photo : GettyImages
Sommaire:
Le Grand Paris est “un projet urbain, social et économique d’intérêt national” visant à promouvoir “le développement économique durable, solidaire et créateur d’emplois de la région capitale”. Ce projet global d’aménagement a pour objectif de mettre en commun l’ensemble des ressources du territoire. Ainsi, il regroupe des enjeux majeurs comme la modernisation et le développement du réseau de transports, la construction de nouveaux logements, le développement de l’activité économique et la transition énergétique.
La création du Grand Paris a été impulsée par Christian Blanc, secrétaire d’État chargé du Développement de la région capitale en 2008. Au terme de plusieurs années de concertation entre l’État, la région Île-de-France, les collectivités locales et les citoyens, la Métropole du Grand Paris a vu le jour le 1er janvier 2016. Cette intercommunalité regroupe la ville de Paris, 123 communes des trois départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), et sept communes de la grande couronne: Athis-Mons, Juvisy-sur-Orge, Morangis, Paray-Vieille-Poste, Savigny-sur-Orge, Viry-Châtillon (Essonne) et Argenteuil (Val-d’Oise). Le Grand Paris compte 7 millions d’habitants, pour une superficie totale de 814 kilomètres carrés, soit huit fois la superficie de la capitale.
Le principal axe de développement du Grand Paris concerne le réseau de transports. 8,5 millions de Franciliens empruntent les transports en commun chaque jour, pour une durée moyenne de 1 heure et 20 minutes. Pour répondre à l’augmentation du trafic (+21% en 10 ans) et à la saturation de certaines lignes, comme les RER A et B ou la ligne 13, quatre nouvelles lignes de métro, entièrement automatiques, doivent voir le jour (lignes 15, 16, 17 et 18). Par ailleurs, la ligne 14, d’ores et déjà existante, va être prolongée.
Au total, 200 kilomètres de voies et 68 nouvelles gares, dont 80% en correspondance, vont sortir de terre. Aujourd’hui, métros et RER forment un réseau en étoile autour de Paris. L’objectif du Grand Paris Express (GPE) est de permettre aux Franciliens de se déplacer de banlieue à banlieue sans avoir à passer par la capitale. Ce projet devient une réalité à mesure de l’avancement des différents chantiers. Les premières mises en service interviendront en 2023 et s’échelonneront jusqu’à 2030. Les travaux de génie civil ont démarré en juillet 2016 sur le tronçon sud de la ligne 15. À la fin de l’été 2022, plus de 80 kilomètres de tunnels étaient creusés.
La création du Grand Paris Express doit désenclaver certains territoires mal desservis et accroître l’offre de logements en Île-de-France. Le projet prévoit la construction de 70.000 logements neufs par an pendant 25 ans, dont 30% de logements sociaux . Ces nouveaux immeubles vont se concentrer aux abords des 68 futures gares. De nouveaux quartiers mêlant appartements, commerces et bureaux vont sortir de terre ou être rénovés.
Les premières stations de métro et de RER vont être mises en service à partir de 2023-2024. Dès l’officialisation de ces projets, les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter aux alentours des futurs arrêts. Est-il déjà trop tard pour investir dans ces quartiers?
Le chantier du Grand Paris Express a pris du retard en raison de problèmes techniques et financiers, mais aussi de la crise sanitaire. Des modifications du calendrier initial sont prévues. Quatre des cinq tronçons du GPE devaient être achevés pour les JO de 2024. Or, deux d’entre eux seulement seront finalisés dans les temps:
La ligne 15 entre Pont de Sèvres et Noisy-Champs devrait être opérationnelle en 2025. La mise en service de la ligne 18 (de l’aéroport d’Orly à Versailles-Chantiers), desservant notamment les pôles de recherche du plateau de Saclay, doit s’échelonner entre 2027 et 2030. Enfin, la ligne 17 reliant Saint-Denis-Pleyel au Mesnil-Amelot (aéroport de Roissy) sera opérationnelle en 2030.
Le Grand Paris, ce sont 18 millions de kilomètres carrés d’opportunités de développement foncier, avec 60% de surfaces bâties près des gares. En termes de prix, les communes traversées par les futures lignes de métro connaissent une forte inflation immobilière, comme en témoigne l’étude dévoilée par les Notaires du Grand Paris en mars 2022. Cependant, les prix sont encore accessibles. Compte tenu de l’étendue du projet, aussi bien sur le plan géographique que dans le temps, il n’est pas trop tard pour tirer parti de cette dynamique et bénéficier de belles opportunités.
Grâce au projet du Grand Paris, certaines communes de la région capitale voient leur attractivité bondir. Pour orienter votre choix d’investissement, référez-vous au calendrier de livraison du GPE et au plan des futures lignes. Visualisez les grandes interconnexions. Idéalement, il est recommandé de viser des logements à proximité des futures gares, avec une distance maximale de 800 mètres. Observez également les tendances du marché immobilier. Le site MeilleursAgents vous permet de suivre l’évolution des prix et le montant des loyers autour des gares du Grand Paris Express.
De plus, le projet étant finalisé en 2030, tous les investissements ne seront pas rentables dans un futur proche. En orientant votre recherche par rapport au calendrier, vous pouvez mesurer la rentabilité potentielle de votre bien immobilier , notamment dans le cadre d’un investissement locatif . S’il s’agit d’investir dans un logement pour en faire votre domicile principal et si vous disposez de temps, les zones dont la livraison est prévue pour 2027-2030 sont plus accessibles financièrement.
L’un des objectifs du Grand Paris Express est le désenclavement de zones peu accessibles en transports et dont les prix étaient bas. Pour les habitants de ces quartiers, l’objectif est de pouvoir accéder au cœur de Paris en moins de 30 minutes. Dans la petite couronne, les opportunités d’investissement sont moins attrayantes puisque les prix y sont déjà relativement élevés.
Le nord, le nord-est et l’est de l’Île-de-France présentent de belles perspectives. Notamment des villes comme La Courneuve, Villetaneuse, Saint-Ouen, Le Bourget, Aubervilliers, Gennevilliers ou Villiers-sur-Marne, dont l’attractivité croît. Saint-Denis, déjà partiellement réhabilitée, voit sa cote bondir à l’approche des Jeux olympiques de Paris 2024. C’est l’une des communes auxquelles le projet du Grand Paris Express est le plus profitable. En effet, la localisation est stratégique et en fait un véritable carrefour. En effet, la gare de Saint-Denis-Pleyel accueillera les lignes 14, 15, 16 et 17 du métro, en plus de la ligne 13 et du RER D.
Vous pouvez également regarder avec attention les villes déjà reliées par les transports en commun, et en passe de bénéficier de connexions supplémentaires. C’est le cas de Villejuif (M7), Bobigny (M5), Champigny-sur-Marne (RER A), Bagneux (M4) ou Clamart (T6). Si votre projet d’investissement est en maturation, soyez attentif au plateau de Saclay, à la fois pôle économique, centre universitaire, pôle d’innovation et de recherche. Celui-ci constitue un territoire très porteur pour l’avenir. Les communes voisines d’Orsay (RER B), Massy, Palaiseau (RER B et C), Bures ou Gif-sur-Yvette doivent aussi retenir votre attention.
En octobre 2020, la Commission des finances du Sénat a dévoilé un rapport d’information sur les coûts et le financement du Grand Paris Express. Le document fait état d’une forte hausse des dépenses. Au 30 juin 2020, le montant global du projet est estimé à 42 milliards d’euros, contre 22,6 milliards d’euros en mars 2013. Fin 2017, la Cour des comptes avait déjà réévalué le budget à 34,6 milliards d’euros. Le Sénat pointe plusieurs facteurs pour expliquer cette hausse, notamment la sous-évaluation de certains besoins techniques, l’ajout de 16 gares supplémentaires (52 gares prévues en 2013) et la volonté de réaliser des mises en service accélérées en prévision des Jeux olympiques de 2024.
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