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Habitat
Publié le 09/06/2022 • dans : Actu juridique, France, Innovations et Territoires, Jurisprudence, Régions
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[CA du Pays basque (Pyrénées-Atlantiques) 158 communes • 312 300 hab.] La communauté d’agglomération du Pays basque est la première intercommunalité à mettre en place le système strict de la « compensation » pour les meublés de tourisme. Jusque-là, seules des métropoles s’étaient lancées : Paris, Bordeaux et Nice. Le règlement adopté le 5 mars, mais attaqué devant le tribunal administratif de Pau, s’applique aux 24 communes de la zone tendue. Le principe : une résidence principale peut être louée en meublé touristique au maximum 120 jours par an ; au-delà, son propriétaire devra proposer, à partir de juin, la compensation. Quant aux propriétaires de résidences secondaires, il leur faudra instituer cette compensation dès la première nuitée.
Cependant, les juges des référés du tribunal administratif de Pau, dans une ordonnance du 3 juin, ont suspendu ce règlement. Le tribunal a relevé que les modalités de la compensation prévues sont particulièrement restrictives, rendant cette obligation difficilement accessible et entrainant une méconnaissance du principe de proportionnalité. Les juges ont aussi considéré que ce règlement impose aux personnes morales qui exercent leur activité dans le secteur de la location de courtes durées de meublés de tourisme de se soumettre, dès le 1er juin, à un régime très strict d’autorisation, sans être assorti de mesures transitoires : cela méconnaît le principe de sécurité juridique. La condition d’urgence est remplie aussi : les requérants, acteurs du secteur, ont démontré l’atteinte grave et immédiate que la délibération en litige porte à leurs intérêts.
Le 7 juin, la communauté d’agglomération a réagi en annonçant son intention de se pourvoir devant le Conseil d’Etat.
Le règlement intercommunal prévoit qu’en demandant à la mairie le changement d’usage de son logement pour en faire un meublé de tourisme, le propriétaire devra proposer en contrepartie un local – bureau, commerce, garage… – qu’il a transformé en habitation à l’année. Ce système permet de « reconstituer la “perte” d’un logement par la création d’un autre », indique la délibération adoptée début mars, et ce, sans puiser dans le parc disponible. De plus, « le logement mis sur le marché de la location à l’année doit avoir la même surface et être situé dans la même commune que le meublé de tourisme, précise Marie-Hélène Hourquet, directrice de l’habitat de l’interco. Ces règles s’appliquent aux personnes physiques comme morales, notamment les sociétés civiles immobilières ».
Pour les résidences secondaires, la compensation se met en place dès la première nuitée. La méthode est drastique car seuls les professionnels de l’immobilier ou les multipropriétaires pourront « créer » un nouveau logement en contrepartie. Mais les élus du Pays basque ont voulu frapper fort. Et pour cause : les locations de meublés de tourisme ont fait un bond de 130 % entre 2016 et 2020. Et la population locale a de plus en plus de mal à trouver des logements accessibles à l’année.
Toutefois, des dérogations sont accordées dans deux cas. D’une part, afin de faciliter le logement des étudiants, il est possible de louer son bien à un étudiant pendant neuf mois, puis en meublé touristique pendant trois mois en été. D’autre part, le règlement autorise la conversion d’un local en meublé de tourisme si celui-ci se situe dans la résidence principale du propriétaire. En effet, ces locaux ne sont pas adaptés à la location à l’année (accès non différenciés, charges non individualisées…).
Pour définir ce règlement, « une dizaine de réunions ont été organisées sur une période de un an entre élus et agents des 24 communes concernées », relate Roland Hirigoyen, vice-président chargé de l’habitat, du logement et de la politique de la ville.
La réglementation est pour le moment suspendue, dans l’attente d’un jugement sur le fond. Et reste un grand chantier à entreprendre pour assurer la réussite de la mesure, si elle est in fin validée : le contrôle. Celui-ci visera à vérifier que les logements en location de courte durée ont bien obtenu le changement d’usage et rempli les conditions demandées. « Il faut pour cela des moyens humains. Afin de mettre en place un contrôle efficace, nous envisageons un service mutualisé au niveau de l’agglomération », ajoute Roland Hirigoyen.
La compensation des meublés de tourisme déplaît à certains édiles du Pays basque. Pour le maire d’Hendaye, cité par « Sud-Ouest », cette mesure pourrait porter atteinte à l’économie locale et aux ménages ayant acheté un bien pour compléter leurs revenus. A l’opposé, un maire d’une commune située à l’arrière du littoral, en zone non tendue, souhaite pouvoir adopter le règlement – il doit demander une dérogation au préfet. Les effets du dispositif pourront être évalués d’ici deux ans. « Selon nos projections, le règlement est susceptible de concerner 11 000 résidences secondaires, soit 6,5 % du parc global de logements au Pays basque, évalue Marie-Hélène Hourquet, la directrice de l’habitat. L’idée est qu’une partie soit remise sur le marché de la location classique. » A Bordeaux, la compensation a entraîné une forte réduction du nombre d’annonces de meublés de tourisme : 4 000 d’entre elles ont disparu.
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