Les Crédits Hypothécaires De Plus En Plus Chers - Luxemburger Wort

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(m. m. avec Marlene BREY) – Quiconque souhaite contracter un crédit pour un bien immobilier doit déjà payer plus cher qu’il y a quelques semaines. Les taux d’intérêt augmentent rapidement et cette tendance n’est pas près de s’arrêter.
Tout a commencé en décembre, lorsque les taux d’intérêt des crédits immobiliers à long terme ont atteint un niveau «jamais approché ces dernières années», explique Yann Gadéa, responsable du département courtage chez atHome Finance. Depuis, cette évolution se poursuit. L’expert immobilier luxembourgeois et les analystes du monde entier s’attendaient à ce que les taux d’intérêt augmentent encore dans les mois à venir.
Mi-décembre, les maîtres d’ouvrage payaient environ 1,4% d’intérêts pour un prêt à taux fixe sur 30 ans. Mi-janvier, ils étaient passés de 1,8 à 2,0 %. Aujourd’hui, à la mi-avril, les emprunteurs paient déjà entre 2,6 et 2,7 % d’intérêts pour un crédit à 30 ans. Même pour un crédit à dix ans, les taux d’intérêt au Luxembourg se situent actuellement entre 2,2 et 2,3%. «C’est une sacrée hausse», fait savoir Yann Gadéa, qui estime qu’un taux de 3,0% d’ici la fin de l’année est réaliste.
L’expert illustre ce que cela signifie pour le financement de son propre bien immobilier: «Concrètement, cela signifie que pour un prêt à taux fixe de 800.000 euros sur 30 ans, un futur propriétaire immobilier devait payer 2.720 euros en décembre, puis 2.880 euros en janvier, soit 160 euros de plus. En avril, c’est 3.160 euros, soit 440 euros de plus par mois par rapport à décembre».
Que s’est-il passé? Ce qui se dessine actuellement sur le marché immobilier luxembourgeois ne pourra pas être endigué aussi facilement. En effet, l’évolution au Luxembourg est le résultat d’évolutions au niveau mondial, et d’une décision prise aux États-Unis.
Les acheteurs du pays, de la zone euro et des Etats-Unis font tous le même constat: les prix ont augmenté. Au Luxembourg, le taux d’inflation annuel était de 6,1% en mars, comme l’indiquait le Statec début avril. Aux Etats-Unis, il s’élevait même à 8,5 %.

Les banques centrales tentent de contrôler l’inflation par le biais de différents instruments. L’un d’entre eux est le niveau des taux d’intérêt. Si les banques centrales baissent les taux d’intérêt, il devient plus intéressant de dépenser de l’argent, de prendre un crédit. En théorie, les prix devraient alors augmenter. Ces dernières années, on a essayé de cette manière de stimuler la faible inflation. C’est pourquoi les taux d’intérêt étaient extrêmement bas.
Ce que nous observons actuellement, c’est l’évolution inverse. L’inflation ne cesse d’augmenter, c’est pourquoi la banque centrale américaine a décidé de relever les taux d’intérêt. En mars, la réserve fédérale a établi les faits. Pour la première fois depuis 2018, elle a relevé son taux directeur, amorçant ainsi le tournant des taux d’intérêt.
La Banque centrale européenne (BCE) n’a toutefois pas encore relevé son taux directeur. Mais le marché monétaire européen réagit. Ainsi, les taux d’intérêt des emprunts d’État allemands augmentent. La banque centrale américaine ayant annoncé plusieurs hausses des taux d’intérêt en raison de l’inflation élevée, le marché s’attend à ce que cette évolution se poursuive et que les taux continuent d’augmenter cette année. Cette attente est déjà prise en compte dans les crédits à long terme. Celui qui contracte un nouveau crédit maintenant doit donc rembourser davantage.
En revanche, ceux qui ont un crédit en cours à taux variable ne ressentent pas encore cette évolution. Les taux d’intérêt variables s’orientent sur la BCE ou sur ce que cela coûte aux banques de se procurer de l’argent.

Euribor est l’abréviation de Euro Interbank Offered Rate. L’Euribor est donc le taux d’intérêt auquel les établissements de crédit se prêtent de l’argent entre eux, ce que l’on appelle souvent le «prix de l’argent.»
Si l’on vérifie les taux d’intérêt actuels sur euribor-rates.eu, on constate qu’ils sont toujours négatifs. L’Euribor 12 mois est le plus souvent utilisé comme indice de référence pour les hypothèques. C’est la raison pour laquelle il existe un tel écart entre les taux d’intérêt des prêts à taux variable et ceux des prêts à taux fixe. «Mais je pense que même pour les taux variables, le taux d’intérêt augmentera au cours de l’année», indique Yann Gadéa.
Les banques partent également de ce principe. Beaucoup d’emprunteurs veulent justement un mélange de taux fixe et de taux variable afin de maintenir les mensualités à un niveau bas. Mais les banques deviennent justement plus strictes en matière d’émission, poursuit Yann Gadéa.
Les établissements bancaires sont convaincus que les taux d’intérêt vont augmenter, que la BCE devra suivre à un moment donné, et qu’à partir d’un certain point, les taux variables augmenteront également. Dans le pire des cas, les taux pourraient alors être si élevés que les emprunteurs ne pourraient plus rembourser leurs dettes.

Les crédits vont donc très probablement devenir plus chers. Jusqu’en 2009, les taux d’intérêt se situaient autour de 4 à 5%.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, c’est-à-dire qu’il devient plus cher d’emprunter de l’argent, le montant que les emprunteurs peuvent se permettre de payer diminue également.
De nombreux acheteurs vont jusqu’au maximum lorsqu’ils planifient leur bien immobilier. Celui qui a décidé en décembre qu’il pouvait payer 2.720 euros par mois pouvait alors encore emprunter 800.000 euros. Aujourd’hui, il peut se permettre un montant bien inférieur. «Certains avaient prévu d’acheter un deux-pièces et se rendent compte aujourd’hui qu’ils ne peuvent finalement s’offrir qu’un studio. Beaucoup se demandent alors naturellement si c’est vraiment le bon moment pour eux et certains décident de ne pas acheter», a rapporté Yann Gadéa.
Lorsque le volume des crédits diminue, les acheteurs potentiels ont moins d’argent à disposition. Selon une théorie, les prix ne peuvent pas non plus continuer à augmenter à partir d’un certain point. Et effectivement: la semaine dernière, le fournisseur Immotop.lu a publié des chiffres sur l’évolution du marché. Ces chiffres montrent que les prix de l’immobilier dans le pays ont baissé au premier trimestre 2022 par rapport au dernier trimestre 2021 – pas de manière drastique, mais tout de même.
«La hausse de l’inflation combinée à la guerre en Ukraine fait que les acheteurs hésitent, il y a donc moins d’acheteurs et plus d’offres. C’est pourquoi les prix baissent un peu dans tout le pays, mais vraiment un peu seulement», explique Gadéa.
Actuellement, il n’y a pas seulement moins d’acheteurs, mais aussi beaucoup plus d’offre. Avec 6.049 maisons et 13.439 appartements annoncés sur Immotop.lu au premier trimestre 2022, on constate une augmentation de 236% et 220% respectivement par rapport au quatrième trimestre 2021. Seule la capitale affiche une dynamique différente. Ici, l’offre a baissé d’environ 8% entre le premier trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2021. Les prix continuent également d’augmenter dans cette région.
Yann Gadéa suppose que la baisse des prix dans le pays n’est qu’un effet temporaire. C’est ce qui s’est passé au début de la pandémie. «Avec le premier lockdown, plus personne ne voulait prendre de décision d’achat. Après le premier lockdown, tout le monde a voulu acheter et les prix ont augmenté de manière très importante. Je pense que lorsque les gens se seront habitués à la nouvelle situation, le marché continuera à croître et les prix à augmenter – mais pas au même rythme que ces dernières années, et c’est très bien ainsi».
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