Quel est le montant de vos charges de copropriété ? À quoi faut-il vous attendre en 2023 ? Depuis près de dix ans, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) du Grand Paris analyse dans le détail le montant des charges de copropriété et leur évolution annuelle à travers son Observatoire des charges de copropriété. Pour l’exercice 2021, celui-ci a étudié près de 104 000 lots de copropriété issus de 3 724 immeubles parisiens, représentant 15 % du marché. Verdict : le montant moyen des charges a flambé de 6,86 % entre 2020 et 2021 dans la capitale, un niveau bien supérieur à l’inflation. Il s’élève à 2 160 euros en moyenne par lot, soit 36,60 euros/m2 assuré*. « Nous revenons au montant des charges enregistré en 2019, cette hausse efface la baisse connue en 2020 », tempère Olivier Princivalle, président adjoint de la FNAIM Grand Paris. Et depuis huit ans, le professionnel constate plutôt une stagnation de leur montant : « Contrairement à ce qu’on pourrait croire, elles restent en 2021 légèrement inférieures à celles de 2013, date de lancement de l’observatoire », souligne-t-il.
Mais ce bilan plutôt positif cache deux signaux d’alarme qui inquiètent la fédération. Car les deux postes à l’origine du rebond en 2021 sont encore plus malmenés cette année et devraient encore l’être en 2023. Il s’agit de l’énergie, déjà perturbé en 2021 sous l’effet de la crise sanitaire. Les coûts de chauffage et de combustibles ont augmenté de près de 20 % l’an dernier à 437,88 euros par lot en moyenne. Le second poste en forte hausse est celui des dépenses de maintenance (ascenseurs…) : + 11 % en un an à 155,25 euros par lot en moyenne, victime de la pénurie de matières premières comme les pièces électroniques produites en Asie. Comparativement, les autres postes ont, eux aussi, grimpé en 2021 mais dans une moindre mesure : les dépenses en eau (254,73 euros par lot, + 7,6 %), les impôts et taxes (79,6 euros par lot, + 6,4 %), l’électricité (139,72 euros par lot, + 5,7 %) et les frais d’assurance (112,2 euros par lot, + 5,7 %). On trouve enfin le salaire du gardien (ou du personnel d’entretien) en hausse de 4,5 % entre 2 020 et 2 021 à 568 euros par lot en moyenne et la rémunération du syndic (incluant les frais postaux) à plus de 213 euros par lot en 2021 (+ 4,8 %).
Et 2022 s’annonce plus sombre encore avec l’envolée des prix de l’énergie. « En 2021, on a assisté aux prémisses de la hausse des prix de l’énergie. Aujourd’hui, nous sommes en plein dedans et très inquiets pour 2022 », lance Olivier Princivalle, Il rappelle que 95 % des immeubles à chauffage collectif parisiens utilisent le gaz et que la facture énergique représente déjà 35 % des charges de copropriété. À ses yeux, réduire la température de son chauffage à 19 degrés, débrancher ses appareils et rénover ne suffit pas à faire baisser les factures. « Ce sont des rustines sur un panier percé, s’agace-t-il. Et le bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement à compter de janvier ne suffira pas non plus. »
S’il ne note pas plus d’impayés en 2021, il s’attend à ce que « certains copropriétaires ne puissent pas payer la régularisation annuelle de charges qui a lieu généralement entre mars et juillet… C’est à ce moment-là qu’on verra apparaître des difficultés de paiement, des retards et des impayés », prévient-il. L’Unis, le syndicat professionnel qui regroupe 2 200 entreprises de l’immobilier, partage cette inquiétude. « C’est la double peine pour les copropriétaires : ils doivent faire face en assemblée générale à la fois à la régularisation des factures de la saison de chauffe 2 021 et aux réajustements tarifaires de la saison en cours… C’est beaucoup d’argent à sortir d’un coup, regrette Danielle Dubrac, sa présidente. Nous avons déjà pris des mesures avec certains fournisseurs pour échelonner les paiements et décaler les versements mais il faudrait en débattre plus largement autour d’une conférence ad hoc avec l’ensemble des fournisseurs et l’État », suggère-t-elle.
La FNAIM du Grand Paris va plus loin encore. Elle demande au gouvernement d’encadrer les prix. « Faire croire que tout va bien se passer n’est pas raisonnable, la situation est exceptionnellement incontrôlable, il faut que l’État prenne ses responsabilités et mette en place un tarif réglementé, c’est maintenant qu’il faut le faire », plaide l’organisme.
*Les mètres carrés non habitables comme les parkings d’un immeuble sont inclus dans le calcul.
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