Louer ou acquérir les locaux de l’entreprise : chaque solution a ses avantages et ses inconvénients. Les éléments à retenir pour prendre la bonne décision sont nombreux.
Location contre acquisition
L’acquisition des locaux pose des problèmes financiers, juridiques et fiscaux. Financiers, car cette opération suppose le plus souvent un financement dont le coût doit être supportable par l’entreprise ou le dirigeant. Juridiques, car il n’y a pas une mais plusieurs voies pour acheter les locaux : en direct ou via une société civile immobilière (SCI), avec inscription des murs à l’actif professionnel ou au contraire conservation des murs dans le patrimoine privé, en crédit-bail immobilier… Fiscaux également, car les incidences ne sont pas les mêmes selon le mode d’acquisition choisi. L’achat de locaux neufs ou anciens, par exemple, entraîne des différences de coût au regard des droits de mutation : régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs, ou des droits d’enregistrement pour les locaux anciens.
Dans tous les cas, l’achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial et assure une meilleure stabilité de l’activité professionnelle, donc une sécurité plus grande. En outre, dès lors que l’achat est financé par un emprunt à taux fixe, on peut déterminer avec précision le coût de l’investissement ; en louant les locaux, en revanche, il n’est pas possible de connaître exactement le coût de cette dépense, puisqu’un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années.
Bon à savoir : louer les locaux permet de préserver une plus grande mobilité professionnelle, notamment pour les petites entreprises en développement.
Acquisition par l’entreprise ou le dirigeant
L’acquisition des murs de l’entreprise peut être effectuée par l’entreprise elle-même ou par l’un ou plusieurs de ses dirigeants.Dans le premier cas, les murs sont inscrits à l’actif professionnel, ce qui augmente la valeur totale de l’entreprise et donne une meilleure image aux banques en cas d’emprunt. Mais l’acquisition suppose un financement et donc le plus souvent un emprunt, dont le coût doit être supportable par l’entreprise. C’est pourquoi, en général, il n’est pas conseillé à une entreprise de se lancer dans l’acquisition des murs dès le début de son activité, les ressources devant en général être consacrées, à ce moment-là, à des investissements plus productifs.
De même, il n’est pas certain qu’il soit intéressant pour une entreprise d’acheter les murs quelques années seulement avant sa cession. Le coût de l’immobilier représente en effet un frein pour un repreneur, sauf bien entendu dans le cas où l’activité repose sur cet immobilier, comme l’exploitation d’un hôtel ou d’une maison de retraite, par exemple. Lorsqu’un immeuble est inscrit à l’actif du bilan de l’entreprise, l’investissement est beaucoup plus lourd pour le repreneur, ce qui peut poser un problème de rentabilité de l’opération de reprise.Lorsque l’acquisition est faite par le dirigeant dans le but de louer les murs à l’entreprise, il s’agit d’une opération patrimoniale qui permet avant tout de capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être utile en cas de difficultés financières ou au moment de la retraite.
Bon à savoir : détenir des murs professionnels peut faciliter la succession du dirigeant et le partage de ses actifs professionnels. Le chef d’entreprise pourra, par exemple, céder l’activité et conserver les murs pour lui-même, ou les louer à son successeur ou encore en faire donation à un enfant.
Achat ou location : la part du fisc
La fiscalité des murs professionnels entraîne des conséquences différentes selon que l’on est propriétaire ou locataire des locaux. La question de la fiscalité est en effet très importante pour les petites entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, dont les dirigeants ont plusieurs façons d’acheter leurs murs : soit à titre privé en louant ensuite les murs à l’entreprise, soit à titre professionnel en inscrivant ces murs à l’actif professionnel.Les loyers de locaux loués à un bailleur extérieur sont intégralement déductibles du bénéfice, sous réserve que ces locaux soient affectés à la profession. Si les locaux loués sont mixtes (à usage d’habitation et professionnel), seule la part du loyer correspondant à l’usage professionnel, bien entendu, est déductible.
En cas d’acquisition de locaux affectés à l’actif professionnel, l’entreprise peut déduire, outre les frais d’acquisition, les amortissements et les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les dépenses de réparation et d’entretien, notamment.En cas d’acquisition de locaux affectés au patrimoine personnel du chef d’entreprise, celle-ci est faite à titre privé. En louant les murs à l’entreprise, le chef d’entreprise perçoit des revenus complémentaires qui sont imposables en revenus fonciers et les loyers versés par l’entreprise sont déductibles du bénéfice imposable.
Autre conséquence fiscale à prendre en compte : si l’inscription des murs à l’actif professionnel permet de déduire des bénéfices les amortissements et les frais d’acquisition, elle soumet la vente ultérieure des murs au régime des plus-values professionnelles. La conservation des murs dans le patrimoine personnel prive au contraire le chef d’entreprise de la déduction des intérêts d’emprunt mais permet de bénéficier, lors de la vente, du régime des plus-values des particuliers. A noter toutefois que les différences entre ces deux régimes se sont réduites ces dernières années puisque les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier d’une exonération totale de leurs plus-values immobilières après quinze ans.> Bon à savoir : si les locaux sont à usage professionnel et d’habitation, seule la partie affectée à l’exercice peut donner lieu à déduction des amortissements et faire l’objet d’une imposition de la plus-value professionnelle.
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