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L’octroi des crédits immobiliers est encadré depuis déjà trois ans. Les critères imposés aux banques sont stricts mais une marge de flexibilité leur est accordée à destination du financement de la résidence principale et des primo-accédants. Une souplesse que certains établissements n’utilisent pas, privilégiant les financements aux « bons clients ». Il n’en fallait pas moins pour écoper d’un rappel à l’ordre de la part du régulateur.
Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a mis en place des critères d’octroi des prêts immobiliers, afin de prévenir une éventuelle surchauffe du marché alors marqué par une distribution de financements totalement décomplexée. Il n’était pas rare à l’époque d’emprunter au-delà des 35% d’endettement sur des durées très longues pouvant aller jusqu’à 35 ans. L’encadrement du crédit immobilier visait à mieux maîtriser les risques de défaut de paiement, la France étant pourtant exemplaire en la matière avec moins de 1% de prêts défaillants.
Dès le 1er janvier 2020, le HCSF a recommandé aux banques de respecter les 3 règles suivantes :
Les remontées du terrain ont conduit le régulateur à assouplir ces règles à partir du 1er janvier 2021 et à rehausser le taux d’endettement à 35% des revenus nets avant impôt, tout en incluant l’assurance emprunteur. La durée maximale de remboursement reste à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou de lourds travaux de rénovation (au moins 25% du coût total de l’opération) qui diffèrent la jouissance du bien. La dernière règle reste inchangée.
Dans un premier temps simples recommandations, ces règles deviennent des normes à partir du 1er janvier 2022 : l’encadrement du crédit immobilier est juridiquement imposé aux banques, c’est-à-dire qu’elles risquent des sanctions si elles sont prises en défaut.
Dès l’entrée en vigueur de ces critères d’octroi, le HCSF leur avait toutefois laissé une certaine flexibilité : les banques ont la possibilité de déroger aux normes à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à la double condition que, dans ce volume, 80% des prêts hors des clous financent la résidence principale, et parmi eux, 30% concernent des primo-accédants.
La mise en place de ces normes d’octroi obligatoires a recentré la production de crédits immobiliers vers les emprunteurs disposant de revenus confortables et d’un apport personnel conséquent, ceux qui peuvent s’endetter aux taux les plus bas sur les durées les moins longues.
Sont pénalisés les jeunes ménages qui débutent dans la vie active, avec peu ou sans épargne. La marge de flexibilité autorisée par le HCSF leur est destinée, elle doit permettre de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, mais certaines banques ne joueraient pas le jeu.
Réuni mardi, le HCSF a estimé que les normes sont globalement respectées, mais regretté qu’une minorité d’établissements n’affecte pas la flexibilité qui leur est offerte vers le financement des résidences principales et des primo-accédants, privilégiant leurs clients premium. L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) a pris des « mesures de supervision à l’encontre des établissements non conformes ». Le HCSF a par ailleurs décidé de rehausser le taux de réserve de protection du crédit de 0,5% à 1% (coussin de fonds propres bancaires contra-cyclique) compte tenu de la persistance des risques financiers.
Dans son dernier rapport mensuel, l’Observatoire Crédit Logement/CSA témoigne de cet évincement des plus modestes, indiquant que les ménages faiblement dotés en apport personnel ou dont le niveau de revenus est insuffisant pour satisfaire aux exigences de taux d’effort rencontrent de plus en plus de difficultés pour accéder au crédit, ce qui entraîne un déplacement de la demande vers les tranches de revenus supérieures.
Peut-on en vouloir aux banques de cibler les meilleurs profils, alors que la plupart d’entre elles ferment le robinet du crédit à cause du taux d’usure qui fait toujours plus d’exclus ? Le régulateur passe sous silence l’irrésolu problème de l’usure, devenu en 2022 un frein à l’accession. Le mauvais paramétrage des taux d’usure, calculés sur une base trimestrielle, nécessite une réforme d’urgence que les autorités financières n’ont semble-t-il guère l’intention d’engager en 2023, malgré l’aveu du ministre du Logement Olivier Klein d’un réel dysfonctionnement du dispositif des taux légaux.
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Le dispositif Pinel reste le schéma d’investissement phare en immobilier neuf. La version 2023 est rabotée, avec une diminution de la carotte fiscale, sauf achat de logement à haute performance énergétique. Dans un contexte marqué par la hausse des taux d’emprunt, le renchérissement des coûts de construction, investir en loi Pinel est-il un bon plan en 2023 ? Réponse des experts de l’investissement locatif. Pinel et Pinel + en 2023 Promis à disparition, le Pinel a finalement été prolongé jusqu’à fin 2024. Parmi les changements pour l’immobilier neuf en 2023, cette nouvelle est largement bien accueillie. Les investisseurs bénéficient toujours d’une réduction fiscale proportionnelle selon la durée de l’engagement locatif, sous réserve de respecter les critères d’éligibilité : logement neuf ou en VEFA non meublé logement situé en zones tendues (A, A bis ou B1) réduction d’impôt accordée sur la base d’un montant maximum de 300 000€ et de 5 500€ le m2 (dans la limite de 2 logements par an) respect des plafonds de ressources des locataires et de loyer selon la zone concernée. Mais en 2023, la réduction d’impôt est diminuée, puis une seconde et dernière fois en 2024 avant l’extinction du dispositif. Réduction fiscale en 2022 Réduction fiscale en 2023 Réduction fiscale en 2024 Engagement locatif de 6 ans 12 % 10,5 % 9 % Engagement locatif de 9 ans 18 % 15 % 12 % Engagement locatif de 12 ans 2& % 17,5 % 14 % Toutefois, il est possible de profiter d’une réduction à taux plein via le Pinel + en 2023, un Pinel destiné aux logements qui présentent, entre autres, une excellente performance énergétique : classe A sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) seuil 2025 du label RE2020 localisation dans un quartier prioritaire surface minimale et présence d’un extérieur Compte tenu du rabotage du Pinel classique et des critères drastiques du Pinel +, la question de l’intérêt de ce dispositif se pose, dans une période où l’accès au crédit immobilier devient de plus en plus compliqué, alors que les prix des logements neufs n’en finissent pas de progresser. Où investir en Pinel en 2023 ? En janvier 2023, le taux brut moyen sur 20 ans se situe au bas mot à 2,50% contre 1% il y a un an (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Une remontée brutale qui se heurte à l’usure, stagnante pour trois mois en vertu d’une méthode de calcul inadaptée à l’évolution du contexte monétaire. La piste d’une réforme du taux d’usure se précise, reste à savoir si la révision mensuelle plutôt que trimestrielle sera mise en place dans les plus brefs délais. À ces conditions d’emprunt compliquées, s’ajoute la hausse continue des prix du neuf. Selon les experts de l’investissement locatif, les prix des logements neufs ont bondi de 5,7% sur un an à fin novembre 2022 en raison de la hausse des coûts de construction, à laquelle le durcissement des normes environnementales n’est pas étranger. Dans de nombreuses communes de plus de 45 000 habitants, le prix du mètre carré excède les 5 000€, ce qui tire vers le bas la rentabilité d’une acquisition en Pinel. Investir en Pinel en 2023 reste toutefois une opération rentable si les fondamentaux en immobilier sont au rendez-vous : choisir un logement comme si on comptait l’habiter choisir le bon emplacement (présence de transports en commun et de commodités) opter pour une ville à forte demande locative sélectionner une surface qui répond à la demande locative du secteur acheter au prix du marché étudier les perspectives de revente. Quelles sont les villes où l’investissement Pinel sera encore rentable en 2023 ? Sans surprise, on trouve Toulouse, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes et Montpellier, 6 métropoles au fort potentiel économique avec un pôle étudiant d’envergure et une progression démographique. Le portail de conseil en gestion de patrimoine Netinvestissement met en avant Angers et place même cette ville à taille humaine (151 500 habitants) en tête du classement des villes où investir en 2023 grâce à un marché locatif hyper actif, en particulier sur les petites surfaces. L’attractivité d’Angers s’est renforcée depuis la crise du Covid et le développement des réseaux de transports en commun. Le prix du mètre carré se situe autour de 3 400€ pour un appartement et on peut escompter un rendement locatif moyen aux alentours de 6%, avec un risque de vacance locative très faible en raison de la forte tension du marché.
Les courtiers auront eu la Banque de France à l’usure. Le jeu de mots est facile, mais il illustre la ténacité dont ont fait preuve les intermédiaires auprès de l’institution après de longs mois de blocage du marché immobilier. Les taux d’usure sont en passe d’être réformés avec l’abandon du calcul trimestriel au profit d’un calcul mensuel. La décision officielle de la BdF est attendue, souhaitons qu’elle intervienne rapidement. Révision mensuelle du taux d’usure Jusque-là hermétique à toute modification du cadre légal des taux d’usure, la Banque de France semble avoir entendu les signaux d’alarme appuyés et justifiés des professionnels du crédit. La réunion d’hier mercredi 11 janvier entre l’institution et les représentants des courtiers et des établissements bancaires aura porté ses fruits, même s’il est encore tôt pour crier victoire. Elle devrait aboutir à une réforme temporaire du calcul des taux d’usure applicables aux crédits immobiliers. Sous la pression du ministère de l’Économie et des Finances, alerté à maintes reprises par les professionnels du crédit d’un dysfonctionnement du système de l’usure et inquiet du ralentissement du marché immobilier depuis la fin de l’été dernier, la BdF accepte finalement de procéder à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure par une révision mensuelle et non plus trimestrielle. Une correction mensuelle de l’usure permettra aux banques d’ajuster plus rapidement leurs barèmes de taux d’emprunt et de s’adapter au mieux aux contraintes du contexte monétaire. Auditionné hier par la commission des finances du Sénat, le gouverneur François Villeroy de Galhau a toutefois montré une nouvelle fois sa réticence à modifier en profondeur le système de l’usure, rappelant aux élus de la Chambre Haute que : « La loi dit que ce taux d’usure est fixé trimestriellement à 4/3 des taux observés dans le trimestre précédent. Il y a eu des pressions de la part de divers représentants des prêteurs pour faire remonter nettement plus vite le taux d’usure. Je ne crois pas que ce soit souhaitable : il faut une remontée progressive et ordonnée pour protéger les emprunteurs ». Le gouverneur a précisé que la révision mensuelle des taux d’usure se fera « en regardant les trois mois précédents à chaque fois ». Au lieu d’un saut d’un trimestre, les taux d’usure seront ajustés chaque mois sur une base toujours trimestrielle. Les modalités techniques restent à définir et d’aucuns espèrent la mise en œuvre de ce nouveau dispositif le 1er mars prochain. Crédit immobilier bloqué depuis six mois La nouvelle position de la BdF peut surprendre, elle qui tout récemment affirmait avec aplomb que le marché du crédit immobilier, toujours dynamique, était en phase de normalisation. Opposée à une réévaluation mensuelle en raison notamment de la complexité à récolter les données fiables auprès des banques, l’institution semble désormais admettre la nécessité de modifier un système qui a montré ses limites. La quasi absence de profitabilité des banques sur les nouveaux prêts avait incité certaines d’entre elles à fermer le robinet du crédit immobilier à la fin de l’année 2022. Incapables de répercuter l’évolution des conditions de refinancement à cause de la stagnation de l’usure sur trois mois, elles préféraient renoncer à ce produit d’appel qu’est le prêt immobilier. Depuis juillet dernier et la hausse du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, le marché du crédit avait commencé à se gripper. Fini l’argent facile ! Depuis décembre 2022, les banques de détail se refinancent auprès de la BCE au taux de 2,50% contre 0% depuis 2012. Elles répercutent également l’évolution de l’OAT 10 ans, qui est sorti du territoire négatif (mi-2021) pour être propulsé à plus de 2% depuis l’été dernier. Résultat, les taux d’intérêt atteignent actuellement la moyenne de 2,50% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 1% en janvier 2022. La revalorisation de l’usure à un rythme trimestriel ne permet pas de suivre la progression des taux, entraînant un blocage du marché du crédit. Observée au trimestre précédent, la problématique se poursuit en ce début d’année 2023 : les candidats à l’emprunt se voient refuser leur financement non pas pour raison d’insolvabilité mais parce que le TAEG excède l’usure sur la durée concernée. Taux d’usure, facteur d’exclusion Les premières victimes sont les primo-accédants et les ménages modestes qui ne peuvent négocier des taux d’emprunt performants, qui pourraient leur offrir une marge de manœuvre suffisante pour ajouter au taux brut tous les autres frais inhérents au prêt immobilier (garantie, assurance emprunteur, frais de dossier, etc.). La hausse des taux d’usure au 1er janvier 2023 garde le problème entier face à l’augmentation constante des taux d’intérêts dans un contexte de refinancement toujours dégradé pour les banques. Selon les courtiers, la fenêtre de tir ouverte au 1er janvier dernier va se refermer dès la fin du mois. Le système de l’usure tel qu’il existe aujourd’hui, couplé aux normes d’octroi qui limitent la durée de remboursement à 25 ans, est inégalitaire, excluant de fait les ménages solvables à revenus modestes. Le prisme d’un million de transactions dans l’ancien en 2022 est trompeur : certes élevé, et à peine inférieur au record de 2021, ce volume ne dit pas s’il concerne l’accession à la propriété ou davantage la multipropriété. Les foyers modestes restent locataires plus longtemps, ce qui risque de déséquilibrer le marché locatif, alors même que la nouvelle réglementation énergétique pèse sur les bailleurs. Instaurée pour protéger les plus faibles, l’usure est devenue facteur d’exclusion. La prise de conscience des autorités quant à ses conséquences sur toute la chaîne du marché immobilier, et plus largement sur le projet de société de notre pays (une France de propriétaires !), doit rapidement être suivie d’effets pour éviter de creuser davantage les inégalités. La révision mensuelle des taux d’usure va rendre le crédit immobilier plus cher, mais elle va aussi le rendre de nouveau accessible.
Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. Dans ce contexte particulier marqué par le blocage opéré par les taux d’usure, la délégation d’assurance est souvent le seul moyen d’obtenir son crédit immobilier. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d’acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 2,52% (taux moyen en janvier 2023) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,10%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu’au 31 décembre 2022. Le coût de l’assurance est de 4 000€. Vous réalisez une économie de 9 600€ en optant pour une assurance déléguée. Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en janvier 2023 dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 9 600€ ? Ville Prix moyen m2 appartement** Nb de m2 supplémentaires avec assurance à 0,10% Saint-Étienne 1 380 € 6,9 m2 Le Havre 1 956 € 4,9 m2 Nîmes 2 275 € 4,22 m2 Dijon 2 723 € 3,52 m2 Reims 2 756 € 3,48 m2 Grenoble 3 023 € 3,17 m2 Toulon 3 149 € 3,04 m2 Angers 3 283 € 2,92 m2 Montpellier 3 617 € 2,65 m2 Marseille 3 855 € 2,49 m2 Lille 3 565 € 2,69 m2 Nantes 3 993 € 2,32 m2 Toulouse 3 727 € 2,40 m2 Strasbourg 4 089 € 2,34 m2 Villeurbanne 3 998 € 2,40 m2 Rennes 4 108 € 2,33 m2 Bordeaux 4 637 € 2,07 m2 Nice 5 011 € 1,86 m2 Lyon 5 262 € 1,91 m2 Paris 10 278 € 0,93 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 2,52% (taux moyen en janvier 2023) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 3,71% hors frais annexes, bien au-delà du taux d’usure applicable au premier trimestre 2023 (3,57%) ; votre demande est refusée ! chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,12% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu’au 31 décembre 2022. Le coût de l’assurance est de 9 600€. Le TAEG tombe à 2,97%, votre demande de prêt est acceptée. Vous réalisez une économie de 17 600€ en optant pour une assurance déléguée. Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en janvier 2023 dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 17 600€ ? Ville Prix moyen m2 appartement** Nb de m2 supplémentaires avec assurance à 0,12% x 2 Saint-Étienne 1 380 € 12,75 m2 Le Havre 1 956 € 8,99 m2 Nîmes 2 275 € 7,36 m2 Dijon 2 723 € 6,46 m2 Reims 2 756 € 6,38 m2 Grenoble 3 023 € 5,82 m2 Toulon 3 149 € 5,59 m2 Angers 3 283 € 5,36 m2 Montpellier 3 617 € 4,86 m2 Marseille 3 855 € 2,52 m2 Lille 3 565 € 4,56 m2 Nantes 3 993 € 4,40 m2 Toulouse 3 727 € 4,72 m2 Strasbourg 4 089 € 4,30 m2 Villeurbanne 3 998 € 4,40 m2 Rennes 4 108 € 4,28 m2 Bordeaux 4 637 € 3,79 m2 Nice 5 011 € 3,52 m2 Lyon 5 262 € 3,34 m2 Paris 10 278 € 1,71 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez seul la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 2,52% (taux moyen en janvier 2023) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,54% (taux bancaire moyen pour ce profil), soit un coût total de 40 000€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 3,58% si on inclut les frais de garantie incompressibles (3 700€), soit 1 point au-delà du taux d’usure (3,57%) ; votre demande est refusée ! Chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,13%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu’au 31 décembre 2022 : le coût total de l’assurance est de 10 400€ ; vous économisez 29 600€ et surtout, vous obtenez votre financement, car le TAEG tombe à 2,88% ! Combien de mètres carrés supplémentaires pouvez-vous acquérir en octobre dans les 20 plus grandes villes de France avec ce gain de 29 600€ ? Ville Prix moyen m2 appartement** Nb de m2 supplémentaires avec assurance à 0,13% Saint-Étienne 1 380 € 21,45 m2 Le Havre 1 956 € 15,13 m2 Nîmes 2 275 € 13,01 m2 Dijon 2 723 € 10,87 m2 Reims 2 756 € 10,74 m2 Grenoble 3 023 € 9,79 m2 Toulon 3 149 € 9,40 m2 Angers 3 283 € 9,01 m2 Montpellier 3 617 € 8,18 m2 Marseille 3 855 € 7,67 m2 Lille 3 565 € 8,20 m2 Nantes 3 993 € 7,41 m2 Toulouse 3 727 € 7,94 m2 Strasbourg 4 089 € 7,24 m2 Villeurbanne 3 998 € 7,40 m2 Rennes 4 108 € 7,20 m2 Bordeaux 4 637 € 6,38 m2 Nice 5 011 € 5,90 m2 Lyon 5 262 € 5,62 m2 Paris 10 278 € 2,88 m2 Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d’assurance ! En janvier 2023, la moitié des villes voient leurs prix immobiliers baisser légèrement, tandis que pour l’autre moitié on constate une très faible augmentation, ce qui témoigne d’un ralentissement de l’activité, déjà observée depuis l’été 2022, en lien avec la hausse des taux d’emprunt et la problématique de l’usure. Les perspectives pour le marché immobilier 2023 laissent entrevoir une dégradation de la situation. Pour obtenir votre crédit immobilier en janvier 2023, lancez-vous sans tarder ! Depuis notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier de novembre 2022, les taux d’assurance emprunteur pour les profils concernés n’ont pas évolué, sauf pour le profil 1 où l’assurance est légèrement moins chère (0,10% contre 0,11%). La compétitivité des offres déléguées s’améliore toujours ! Consultez nos astuces pour faire baisser le coût de l’assurance prêt immobilier. Le gain généré par le changement d’assurance emprunteur est suffisamment significatif dans la majorité des villes pour justifier pleinement la démarche. Non seulement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet d’acquérir des mètres carrés en plus, mais elle reste la clef pour obtenir son prêt immobilier en 2023. Le gain potentiel reste anecdotique à Paris pour cause de cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins onéreux, vous pouvez financer entre 1,91 m2 (Lyon) et 6,9 m2 (Saint-Etienne) supplémentaires en optant pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif (profil 1). Grâce à l’économie sur l’assurance, vous pouvez acquérir la surface nécessaire pour une pièce destinée à accueillir des toilettes, voire une salle de bain. Avec un gain de 9 600€ grâce à l’assurance emprunteur, pourquoi ne pas viser un appartement avec balcon ou terrasse ? Dans notre deuxième exemple, non seulement vous décrochez votre prêt mais vous pouvez acheter entre 1,71 m2 (Paris) et 12,75 m2 (Saint-Étienne) supplémentaires, 9 m2 étant la surface moyenne d’une chambre standard et 12 m2 celle d’une cuisine. Quant au profil 3, compte tenu de la somme empruntée élevée, l’économie générée par la délégation d’assurance est conséquente, au-delà du fait qu’elle est la solution pour décrocher le financement. Elle permet au passage de gagner jusqu’à 21m2 (Saint-Étienne), soit la surface d’un studio. Le gain que vous pouvez réaliser grâce à la délégation d’assurance est d’autant plus élevé que la somme empruntée est importante, le coût d’assurance prêt immobilier étant calculé sur le capital emprunté. Si vous avez souscrit à l’assurance emprunteur de la banque, vous pouvez en changer à tout moment avec la nouvelle réglementation en place depuis le 1er juin 2022. La loi Lemoine vous permet de résilier votre contrat d’assurance à tout moment dès la signature de l’offre de prêt, sans attendre une quelconque date d’échéance, et de le substituer par une offre alternative à garanties équivalentes. Pour une assurance de prêt moins chère en 2023, faites jouer la concurrence. N’attendez pas ! Plus tôt vous changerez, plus importante sera l’économie. *Taux moyen assurance sur la base des dossiers traités par Magnolia.fr **Prix estimés MeilleursAgents au 1er janvier 2023 (prix en net vendeur)
