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L’apport personnel est devenu un élément incontournable pour décrocher son crédit immobilier. Pour le constituer, vous pouvez utiliser votre épargne salariale, comme le font plus de la moitié des emprunteurs. Dans quels cas peut-on débloquer l’épargne salariale pour gonfler l’apport pour un projet immobilier ?
Selon une étude réalisée en mai 2022 par OpinionWay pour Epsor, fintech spécialisée en épargne salariale, plus d’un Français sur deux a utilisé son épargne salariale pour doper l’apport personnel nécessaire à son projet immobilier. Pour 22%, elle constituait même l’apport principal, et pour 34%, l’épargne salariale est venue en complément d’autre(s) source(s) d’apport personnel.
Avec la remontée des taux d’emprunt, conjuguée aux règles d’octroi qui limitent le taux d’endettement à 35% et la durée de remboursement à 25 ans, l’apport personnel est systématiquement exigé par les banques comme gage de sécurité et de bonne gestion financière, également pour minimiser le recours au crédit. Le niveau record de l’apport personnel au premier semestre 2022 (21% du prix du bien immobilier) témoigne de son importance dans une période où les prix de l’immobilier continuent leur progression et où l’accès au crédit se resserre par faute de blocages persistants.
Cette étude s’inscrit dans un contexte économique perturbé par l’envolée de l’inflation en 2022, où le pouvoir d’achat est la préoccupation principale des Français. Parmi les mesures du projet de loi sur le pouvoir d’achat actuellement débattu à l’Assemblée Nationale, figurent l’allongement de la durée maximale des accords d’intéressement de trois à cinq et l’autorisation aux petites entreprises de moins de 50 salariés de mettre en place unilatéralement un accord d’intéressement.
L’étude nous indique que 76% des personnes interrogées considèrent l’épargne salariale comme un avantage intéressant. Plus d’un répondant sur trois estime qu’il s’agit même de l’avantage le plus intéressant offert par leur entreprise. Depuis 2019, 30% des sondés ont pu accumuler 5 000€ et plus sur leur plan d’épargne salariale, et parmi eux, 12% plus de 10 000€. Pour 47%, le montant de l’épargne salariale se situe entre 1 000 et 5 000€.
Avantage pour booster son pouvoir d’achat, l’épargne salariale peut également permettre d’accéder plus facilement à l’emprunt immobilier. Pourtant, 44% des sondés n’ont pas eu le réflexe de débloquer leur épargne salariale pour concrétiser leur projet immobilier. Sans doute par manque d’information et de pédagogie sur les modalités qui entourent l’épargne salariale. Face à ce défaut d’information, plus de la moitié des répondants hésite quant au choix à faire dans l’utilisation des fonds.
L’épargne salariale prend trois formes :
Les sommes placées sur un PEE sont bloquées pendant au moins 5 ans ; celles versées dans le PER ou le Perco sont bloquées jusqu’au départ à la retraite. Mais le déblocage anticipé est autorisé dans les cas suivants :
Les primes de participation, placées sur un compte courant bloqué de l’entreprise durant 5 ans, ont également droit à un déblocage anticipé pour l’acquisition de la résidence principale.
Quel que soit le support de l’épargne salariale, l’acquisition de la résidence principale doit se faire directement et non via une SCI (Société Civile Immobilière). La demande de déblocage doit être effectuée dans les 6 mois qui suivent l’achat.
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La taxe foncière a nettement augmenté en 2022 et sera encore plus douloureuse en 2023. Certaines communes offrent toutefois une ristourne si vous engagez des travaux de rénovation d’envergure dans votre logement. Rapportée par Le Figaro et Le Parisien, l’information rappelle, si besoin est, que la réglementation se durcit à compter de 2023 en matière de normes environnementales. Baisser la taxe foncière grâce à la rénovation énergétique Attention à la taxe foncière en 2023 ! Elle va faire un bond de 7% l’an prochain après une forte augmentation en 2022 (+3,4%). Quelque 453 communes ont cependant voté une exonération partielle ou totale de cet impôt local sur une durée de trois ans pour les propriétaires d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique. Malheureusement, il n’existe pas de liste complète et officielle des villes qui accordent ce coup de pouce fiscal conditionné à la réalisation de travaux énergétiques. L’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) a toutefois dévoilé le nom de 14 « généreuses » communes au journal Le Figaro : Ardennes (08) : Signy-le-Petit Rimogne Prix-lès-Mézières Gespunsart Damouzy Charleville-Mézières Aiglemont Bouches-du-Rhône (13) Lambesc Isère (38) Gières Fontaine Eybens Essonne (91) Breuillet Massy Nord (59) Roubaix Pour savoir si votre commune a mis en place une baisse de la taxe foncière, contactez votre mairie, votre centre des impôts ou cliquez sur le site de l’Adil de votre département. Conditions pour réduire la taxe foncière Les conditions varient selon la commune en termes de travaux éligibles et de dépenses minimales à respecter, mais on peut retenir trois règles cardinales : Le logement doit être achevé avant le 1er janvier 1989. Les travaux doivent être d’envergure, pour un montant minimum de 10 000€ de dépenses éligibles sur un an, ou de 15 000€ au cours de trois années qui précèdent l’application de l’exonération partielle ou totale. Les travaux éligibles sont ceux retenus pour le CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique), remplacé par MaPrimRénov’ progressivement depuis janvier 2020. On peut citer l’isolation thermique des parois vitrées ou opaques, les équipements de chauffage au bois ou d’énergie solaire thermique. Selon la commune, la ristourne peut être accordée au propriétaire occupant comme au propriétaire bailleur, à l’instar de Roubaix ou Charleville-Mézières. Le montant de l’aide est le plus souvent une exonération de 50% de la taxe foncière durant trois ans. Le but n’est pas tant la réduction de la taxe que la mise aux normes d’un logement qui devient plus économe en énergie et plus confortable. Rappelons que le cumul de MaPrimRénov’ et de l’éco-prêt à taux zéro est possible depuis le 1er juillet 2022. Inciter les propriétaires à rénover leur logement est aussi du ressort des collectivités locales. Elles sont nombreuses à avoir mis en place des aides financières qui viennent compléter les aides nationales telle MaPrimRénov’. Pour savoir si votre région peut vous aider à améliorer la performance énergétique de votre logement, consultez l’annuaire des aides locales aux travaux de l’Anil. Pour mémoire, la loi Climat et Résilience vise à éradiquer les passoires thermiques à l’horizon 2034 et durcit la réglementation à l’encontre des propriétaires bailleurs de logements énergivores (classes F et G sur l’échelle du DPE), également des vendeurs qui devront obligatoirement réaliser à leurs frais, à compter d’avril 2023, un audit énergétique d’un logement de ces mêmes classes médiocres.
À quelques jours du gong, les notaires ont dévoilé leur bilan immobilier prévisionnel de l’année 2022. Si le nombre de transactions reste très élevé, les professionnels soulignent les difficultés éprouvées par les ménages emprunteurs durant ce millésime hors normes. L’occasion est donnée de faire des pronostics pour 2023. Plus d’un million de ventes immobilières Alors que les nuages se sont amoncelés au-dessus de la tête des ménages emprunteurs, le volume des transactions immobilières est resté important en 2022. Après une année 2021 qui a explosé tous les records avec près de 1,2 million de ventes dans l’ancien, rien ne laissait présager que 2022 pouvait rivaliser, entre la remontée significative des taux d’intérêts et la problématique de l’usure qui a bloqué le marché ces derniers mois. Sur la base des avant-contrats, les notaires chiffrent à un peu moins de 1,1 million d’affaires pour cette année, ce qui est « exceptionnellement élevé ». À fin septembre sur un an, le nombre de transactions réalisées était de 1 133 000. 2020 et 2021 avaient été marquées par une orientation des ventes davantage portée sur les villes moyennes et les zones rurales suite à la crise sanitaire du Covid-19, dans un environnement de taux historiquement bas. Pour mémoire, le taux moyen sur 20 ans titrait 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à l’automne 2021, ce qui a facilité l’accès au crédit immobilier en dépit des règles d’octroi imposées aux banques (taux d’endettement limité à 35% des revenus nets et durée de remboursement plafonnée à 25 ans). Baisse des prix immobiliers : pas pour tout de suite ! S’il se maintient un niveau élevé, le volume des transactions dans l’immobilier ancien s’est toutefois contracté, perdant 5,4% sur douze mois à fin septembre. La décélération s’est accentuée en septembre et octobre, “accompagnée par des délais de vente plus longs, signe d’un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir”. Les acheteurs commencent à faire défaut mais les prix de l’immobilier ancien sont toujours orientés à la hausse. Après des progressions moyennes de 6,6% en 2020 et de 5,3% en 2021, les notaires indiquent que l’indice des prix s’est établi à 4% en France métropolitaine sur un an au T3 2022. Le tableau ci-dessous entre dans le détail et illustre la dichotomie entre la province et la région Île-de-France. Prix médian m2 appartements Évolution sur un an Prix média m2 maisons Évolution sur un an Paris 10 590€ -1% 485 600€ +2,1% Lyon 5 100€ +0,8% 439 000€ +7,3% Bordeaux 4 640€ +0,7% 388 100€ +2,9% Nice 4 380€ +5,5% 590 400€ +11,4% Nantes 3 950€ +2,4% 370 000€ +6,3% Lille 3 810€ +1,8% 233 000€ +5,9% Rennes 3 780€ +6,9% 414 400€ +7,5% Strasbourg 3 430€ +6,4% 385 500€ +12% Montpellier 3 260€ +6,9% 415 100€ +8,4% Toulouse 3 240€ +1% 327 200€ +4,2% Marseille 2 990€ +7,1% 398 000€ +10,6% Dijon 2 540€ +5,7% 278 200€ +7,8% Orléans 2 530€ +6,4% 233 400€ +5,1% Grenoble 2 520€ +5% 371 100€ +6% Reims 2 450€ +3,2% 253 500€ +3,3% Toulon 2 420€ +4,4% 450 000€ +5,4% Le Havre 2 130€ +7,9% 206 000€ +4,8% Saint-Étienne 1 170€ +5,5% 228 000€ +6% Source Notaires de France L’engouement pour les périphéries des grandes agglomérations et les communes de taille moyenne n’a que peu faibli en 2022, et l’appétit renforcé pour les maisons est toujours de mise, comme en témoignent l’augmentation marquée des prix dans la plupart des métropoles. Le match ville ou campagne est toujours d’actualité. Cependant, en comparaison avec la phase Covid, les notaires observent moins de déménagements pour changer de cadre de vie. L’épisode télétravail serait-il refermé ? Seule Paris voit les prix des appartements baisser, certes, dans une moindre mesure avec un repli de 1%, mais la capitale étant habituée à battre chaque année le record du prix du mètre carré, le phénomène mérite d’être signalé. Sur le segment des maisons, l’évolution excède les 10% à Marseille, Nice et Strasbourg. Le ralentissement des valeurs est enclenché mais la baisse des prix en 2023 pourrait se faire attendre. Les notaires restent prudents dans leurs pronostics compte tenu d’une situation macro-économique et d’un contexte géopolitique pour le moins incertains, tout en précisant que les acheteurs ont repris la main et négocient davantage les prix. Les projections sur un an au T4 2022 sont les suivantes : France métropolitaine Province Île-de-France Appartements +4,5% +6,9% +1,5% Maisons +6,6% +7,3% +3,1% source Notaires de France Baisse du pouvoir d’achat immobilier La capacité d’emprunt des ménages s’est rétrécie en 2022. Pour un crédit calculé sur 20 ans avec un taux débiteur moyen, sans apport personnel, au taux fixe d’assurance de 0,36%, les emprunteurs ont pu financer en moyenne un logement de 80m2 en 2022, contre 84m2 en 2021. Cette chute est inédite depuis 15 ans. Par segment de logement, la surface finançable est : Pour un appartement ancien : 43m2 en 2022, contre 44m2 en 2021 Pour une maison ancienne : 113m2, contre 123m2 en 2021. La perte de surface finançable s’explique par des conditions d’emprunt dégradées avec des taux d’intérêts en perpétuelle hausse en 2022, conjuguées à des prix des logements qui ne faiblissent pas. Autre fait notable, l’importance de l’étiquette énergétique sur les transactions de logements anciens. Désormais, le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. L’envolée des coûts de l’énergie et le durcissement de la réglementation qui pèse sur les propriétaires bailleurs ont mis sur le marché un nombre accru de passoires thermiques. Fin 2022, les logements classés F et G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) représentent 17% des ventes dans l’ancien, contre 11% au troisième trimestre 2021 et en 2020.
L’année 2022 aura été marquée par le remontée brutale des taux d’intérêts, qui a eu pour vertu de mettre en exergue le dysfonctionnement des taux d’usure. Les refus de prêts ne cessent de croître et en cette fin 2022, les banques renoncent tout bonnement à financer les projets immobiliers. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Des taux de crédit toujours plus hauts en 2023 En un an, les conditions des prêts immobiliers ont fait le grand écart. De 1% à fin décembre 2021 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), le taux moyen sur 20 ans a explosé les 2%, s’affichant en cette fin 2022 autour de 2,50%. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les ménages ont emprunté en novembre dernier au taux brut moyen de 2,25% toutes durées confondues, à mille lieux du record de l’automne 2021 (1,06%). Si les taux n’avaient pas vocation à rester au plancher, leur hausse a été rapide et sans répit depuis février 2022, en lien avec le déclenchement de la guerre en Ukraine. Au plus haut depuis 7 ans, les taux sont attendus autour de 3% au premier trimestre 2023, avant de se stabiliser à 3,50% au printemps. source Observatoire Crédit Logement/CSA (chiffres hypothétiques pour janvier et avril 2023) Cette évolution brutale est due au contexte monétaire dégradé, marqué par une dérive inflationniste qui renchérit les conditions de refinancement des banques de détail, ce qui ne leur permet plus de dégager de profitabilité sur les nouveaux crédits. La sanction est sans appel : les banques ferment le robinet du crédit en décembre 2022. Il faut aussi compter avec l’effet saisonnalité : l’hiver est d’ordinaire peu propice à l’achat d’un logement, encore moins en 2022 où l’embrasement des coûts de l’énergie jette un froid sur les projets immobiliers, qu’il s’agisse d’une accession ou d’un investissement locatif. Pas de réforme de l’usure en 2023 Les banques sont en mode « pause » en attendant aussi et surtout que les taux d’usure arrêtent d’entraver l’accès au crédit immobilier. Le blocage ne vient pas de la remontée des taux débiteurs, mais de l’usure, incapable de s’adapter à la réalité du terrain car calculée à un rythme trimestriel. Face à la volatilité inédite des taux d’intérêt en 2022, l’usure s’illustre par son obsolescence renouvelée à chaque trimestre, ce qui restreint l’accès au prêt immobilier, en particulier pour les ménages modestes, déjà affectés par les normes d’octroi. On ne prête qu’aux riches ! La plupart des banques qui ont accepté de financer les projets immobiliers en novembre et en décembre ont exclu les ménages avec des revenus inférieurs à 5 000€ mensuels. Certaines ont d’ailleurs été rappelées à l’ordre en décembre 2022 au motif que la flexibilité dont elles disposent pour l’octroi des prêts immobiliers ne bénéficie pas suffisamment à la cible concernée, à savoir le financement de la résidence principale et les primo-accédants. La révision des taux d’usure au 1er janvier 2023 devrait ouvrir une fenêtre de tir pour les dossiers en attente. Calculés sur la base des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) moyens octroyés, les taux d’usure du premier trimestre 2023 doivent logiquement remonter et accorder un écart plus significatif entre le plafond légal et les taux du marché. L’hypothèse optimiste voudrait qu’ils grimpent à 3,50%, un niveau qui pourrait vite devenir insuffisant face à l’incessante progression des taux d’intérêts. Malgré les appels des courtiers, des banques et plus récemment des notaires, la Banque de France n’a pas l’intention de réformer l’usure dans un avenir proche. Elle fait fi de la chute abyssale du nombre de prêts, estimant que le marché est en phase de normalisation. Un apport personnel toujours plus important Conjuguée aux normes d’octroi qui limitent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée de remboursement à 25 ans, la hausse des taux d’emprunt en 2022 a pour effet d’exclure le crédit sans apport personnel. Selon le courtier In & Fi Crédits, un primo-accédant devait mettre sur la table un apport moyen de 38 600€ en novembre 2022, contre 29 600€ au début de l’année, soit une augmentation de 30%. D’autres données signalaient le niveau record de l’apport personnel au premier semestre 2022. L’exigence renforcée d’apport personnel est confirmée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA avec une progression de +11,1% en glissement annuel entre janvier et novembre, quel que soit le profil d’emprunteur concerné. L’histoire veut que l’accès au crédit immobilier soit un parcours du combattant. Les armes à fourbir pour acheter un logement en 2023 devront être encore plus affûtées pour surmonter le mouvement haussier des taux, le frein opéré par l’usure, le niveau toujours élevé des prix immobiliers et les nouvelles contraintes environnementales qui pèsent sur propriétaires bailleurs.
