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La souscription à l’assurance est une étape obligée en matière de crédit immobilier. La réglementation autorise le libre choix du contrat, ce qui permet de mettre les offres en concurrence et de faire de sérieuses économies. Négociation initiale ou renégociation en cours de prêt, voici le parcours gagnant pour payer moins cher votre assurance de prêt immobilier en 2022.
Depuis la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, tout emprunteur a la possibilité de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir son crédit immobilier. La banque n’a plus le droit d’imposer son contrat groupe et doit accepter toute offre déléguée présentant un niveau de garanties au moins équivalent.
Cette opportunité doit être saisie, car elle permet d’économiser des milliers d’euros à garanties équivalentes. Un emprunteur qui opte pour une assurance externe à sa banque peut obtenir un gain de 15 000€ en moyenne sur la durée totale de son crédit. Les assurances alternatives sont en effet entre 20% et 70% moins onéreuses que les propositions bancaires.
L’assurance de prêt immobilier est une dépense contrainte pour l’emprunteur. Impossible d’obtenir le financement bancaire sans cette couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui empêcheraient l’emprunteur d’assumer sa dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Elle doit être distinguée d’une autre garantie prise par la banque (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution), mise en jeu en cas de défaut de paiement pour des causes autres que celles couvertes par l’assurance.
Mais comme la garantie de prêt immobilier, l’assurance emprunteur s’ajoute aux autres frais relatifs à l’obtention du financement et fait partie intégrante du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit. Pour rappel, le TAEG ne doit en aucun cas excéder le taux d’usure sur la durée concernée, raison pour laquelle il est primordial de minimiser le coût de l’assurance prêt immobilier.
Le marché de l’assurance de prêt immobilier est vaste, partagé entre les bancassureurs, en pôle position pour présenter leurs offres, et les prestataires concurrents qu’il convient de solliciter en amont de votre demande de financement.
Voici comment procéder pour décrocher l’assurance emprunteur la plus protectrice au meilleur prix :
Dès lors que l’équivalence de niveau de garanties est respectée, la banque ne peut refuser le bénéfice de la délégation d’assurance. Tout refus éventuel doit être justifié de manière explicite et exhaustive afin que vous ayez une seconde chance de présenter une offre alternative conforme.
La négociation de l’assurance de prêt immobilier peut être menée tout au long de la durée de votre crédit. Si vous avez souscrit à l’assurance bancaire par méconnaissance de votre droit au libre choix ou que vous étiez pressé par le temps… et la banque, vous pouvez retourner la situation et changer de contrat en 2022 pour réaliser de belles économies offertes par la délégation grâce à l’entrée en lice de la loi Lemoine.
Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez résilier le contrat d’assurance à tout moment et le remplacer par une formule alternative à garanties équivalentes. Finie la date butoir imposée par la loi Bourquin assurance emprunteur. Dorénavant, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, votre assurance peut être résiliée quand vous jugez le moment opportun.
Sachez que le gain est d’autant plus important que vous changez d’assurance au plus tôt, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Quel que soit votre profil, passer d’un contrat d’assurance bancaire à une assurance déléguée peut vous faire économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée restante de votre prêt immobilier. Voici bel et bien une mesure immédiate en faveur du pouvoir d’achat des ménages emprunteurs qui ne coûte rien aux finances publiques.
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Le marché immobilier 2022 a souffert de la vive remontée des taux d’emprunt et du blocage opéré par les taux d’usure. Bon nombre de projets immobiliers ont été entravés par ces deux facteurs conjugués, mais les ménages français, qu’ils soient nouveaux emprunteurs ou déjà détenteurs d’un crédit, peuvent désormais bénéficier d’une avancée réglementaire majeure en matière d’assurance de prêt grâce à la loi Lemoine. Changement d’assurance emprunteur à tout moment Adoptée en février 2022, la loi Lemoine pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur est entrée en application dès le 1er juin dernier. Les trois adjectifs ont leur importance : plus juste : historiquement, le marché de l’assurance de prêt immobilier est verrouillé par les banques qui en détiennent 87% des cotisations annuelles, alors que les offres proposées par la concurrence peuvent être jusqu’à quatre fois moins chères. plus simple : changer d’assurance de prêt immobilier s’appuyait jusqu’alors sur les lois Hamon et Bourquin, ce dernier dispositif obligeant à respecter une date d’échéance que l’emprunteur ignorait le plus souvent. plus transparent : les obligations d’information des banques sont renforcées en matière de droit au changement et de coût de l’assurance. La mesure centrale de la loi Lemoine prévoit le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Dès le 1er juin 2022, les nouveaux emprunteurs ont pu bénéficier de ce droit, devenu applicable à tous, quelle que soit l’antériorité du contrat, à partir du 1er septembre dernier. L’engouement est au rendez-vous. Chez le courtier Magnolia.fr, on constate un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Les demandes de changement en cours de prêt ont bondi de 300% dès septembre, et représentent désormais 80% des dossiers en délégation. Les foyers français se ruent sur cette mesure pouvoir d’achat qui ne coûte rien aux finances publiques. Le changement d’assurance emprunteur ne rencontrerait pas un tel succès si les économies n’étaient pas significatives. Le gain potentiel par emprunteur est entre 100 et 200€ par mois, et sur la durée restante du crédit, l’économie moyenne se situe autour de 10 000€. Renforcement de l’information en assurance de prêt immobilier L’information est l’oxygène du marché de l’assurance emprunteur. La loi Lemoine impose désormais aux banques deux nouvelles obligations : le coût de l’assurance sur 8 ans : la construction de la prime pouvant être à taux constant ou à taux variable, le coût, s’il est identique sur la durée prévue, peut être très différent en cours de prêt. Au bout de 8 à 10 ans, qui est la durée moyenne de remboursement d’un prêt immobilier en France, une prime en pourcentage du capital restant dû à âge atteint est supérieure à celle assise sur le capital restant dû ou capital initial. Si la première méthode de calcul est cohérente avec le profil de risque de l’emprunteur, elle renchérit le coût de l’assurance pour les personnes qui soldent leur crédit avant le terme, en cas de revente du bien par exemple. l’information annuelle de l’emprunteur de son droit de résiliation à tout moment sur tout support papier ou sur tout support durable, et des modalités de résiliation et des différents délais de notification et d’information qu’il doit respecter. Les banques sont passibles d’une amende administrative de 15 000€ en cas de manquements à ces obligations constatés par l’autorité compétente. Meilleure inclusion des emprunteurs à risque de santé Le changement de contrat à tout moment a été arraché de haute lutte par les députés à l’origine du texte de loi, en premier chef Patricia Lemoine. Les sénateurs estimaient que les dispositifs en place (lois Hamon et Bourquin) étaient suffisants, même si la délégation, en intention initiale comme en cours de prêt, stagnait pour le moins, en dépit du droit au libre choix du contrat depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur). La contrepartie demandée a été d’élargir l’accès à l’assurance de prêt immobilier aux personnes pénalisées par un passif de santé. La loi Lemoine contient deux mesures inclusives : la suppression du questionnaire de santé pour les crédits immobiliers de moins de 200 000€ par emprunteur sous réserve que le terme intervient avant le 60ème anniversaire ; le renforcement du droit à l’oubli : la banque ne peut recueillir aucune information médicale relatives à une pathologie cancéreuse et à l’hépatite virale C passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique. Il était prévu que des négociations sur la possibilité d’appliquer le droit à l’oubli à d’autres pathologies soient engagées par les signataires de la convention Aeras (s’Assurer et emprunteur avec un risque aggravé de santé), dans un délai de trois mois à compter de la promulgation de la loi Lemoine, et que la grille de référence évolue elle aussi. L’amélioration se traduit par le passage de l’infection VIH de la partie 2 à la partie 1 de la grille de référence, ce qui correspond à : une absence de surprime et d’exclusion de garantie ; la suppression du critère de début de traitement après janvier 2005 ; le raccourcissement de deux à un an de la durée d’observation des réponses au traitement ; la disparition des questions concernant l’usage du tabac et le dosage de la cotinine urinaire. Le plafond de prêt immobilier pour bénéficier de la convention Aeras est par ailleurs passé de 320 000€ à 420 000€ par emprunteur. L’effet boomerang de la loi Lemoine Le revers de la médaille de ces dispositifs qui mettent fin à une discrimination due aux risques de santé est le renchérissement des tarifs d’assurance de prêt immobilier. Certes, on observe un meilleur accès à l’assurance mais des tarifs an hausse. La réforme portée par la loi Lemoine fait monter les prix de manière variable selon le portefeuille de l’assureur. Les courtiers constatent une hausse comprise entre 10% et 30% pour les emprunts où la sélection médicale est interdite. Faute de pouvoir individualiser les risques, les assureurs, au premier rang desquels les alternatifs, habituellement bien moins chers que les bancassureurs, se voient obligés de mutualiser sur le segment concerné. Avec des marges jusqu’à 70%, les banques disposent d’une latitude bien plus large pour ajuster leurs tarifs face aux contraintes réglementaires.
Alors que les prix de l’immobilier commencent doucement à baisser en France, d’aucuns s’interrogent sur les conditions d’emprunt. Quel est le niveau des taux d’intérêts ? La révision des taux d’usure au 1er janvier 2023 va-t-elle faciliter l’accès au crédit ? Déjà confrontés à l’effet ciseau dès la mi-2022, les ménages français vont-ils pouvoir concrétiser leur projet immobilier en ce début 2023 ? Un bilan immobilier 2022 contrasté Le volume de transactions immobilières dans l’ancien conserve un niveau élevé en 2022, avec plus de 1 million de ventes selon les prévisions des notaires de France. 2021 avait été un millésime record avec 1,2 millions de logements anciens vendus, une performance facilitée par la faiblesse des taux d’emprunt. Pour mémoire, à l’automne 2021, le taux moyen sur 20 ans s’affichait autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Compte tenu de la remontée brutale des taux d’intérêt depuis mars 2022, consécutive à la guerre en Ukraine, les chiffres de l’année écoulée sont remarquables. Le dynamisme s’est concentré sur le premier semestre, la progression des taux ralentissant la demande par la suite. Mais ce qui marquera l’année 2022 est le frein opéré par les taux d’usure, en total décalage avec l’augmentation progressive des taux du marché. Dès juin dernier, les courtiers ont constaté une nette hausse des refus de prêts immobiliers en raison du blocage de l’usure, et non pour raison d’insolvabilité des dossiers. Il y avait toujours plus d’exclus en décembre 2022 à cause du taux d’usure. Le 1er janvier 2023 était donc attendu avec fébrilité pour savoir si les conditions vont de nouveau permettre d’emprunter. Les deux facteurs conjugués de hausse des taux d’emprunt et de révision de l’usure vont-ils de nouveau fermer l’accès au crédit ? Hausse du taux d’usure au 1er janvier 2023 Les taux d’usure applicables pour le premier trimestre sont les suivants : Crédits immobiliers Taux usure au T4 2022 Taux usure au T1 2023 Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 3,03 % 3,41 % Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 3,03 % 3,53 % Prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans 3,05 % 3,57 % Prêts à taux variable 2,92 % 3,35 % Prêts relais 3,40 % 3,76 % Sera-t-il plus facile d’accéder au crédit immobilier grâce à la hausse des taux d’usure en janvier 2023 ? La question est posée à chaque début de trimestre, au moment de la révision des taux maximum légaux. La fenêtre de tir s’était vite refermée en octobre dernier face à la progression constante des taux d’emprunt. La marge de manœuvre risque une nouvelle fois d’être bien faible. La hausse du taux d’usure ne va pas relancer le marché immobilier, car la problématique reste entière tant que les banques de détail ne peuvent engranger aucune profitabilité sur les nouveaux prêts. Les banques définissent leurs barèmes de taux sur la base du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (2,50%), mais également de l’OAT 10 ans, sur laquelle elles appliquent leur marge tout en tenant compte du risque. La France emprunte désormais sur 10 ans au-dessus de 3%, une première en dix ans. Il est alors logique que les banques de détail augmentent leurs barèmes, mais la latitude est mince, car bloquée par la réglementation de l’usure. Les taux des crédits immobiliers se situent actuellement entre 2,50% et 3% sur la durée classique de 20 ans, et au-delà de 3% sur 25 ans, qui est, rappelons-le, la durée maximale réglementaire. Accès au crédit immobilier toujours entravé en janvier 2023 Dans les semaines à venir, les taux d’intérêts vont rester positionnés au-delà des 3%, une prévision faite par les courtiers dès octobre 2022. Avec un taux d’usure plafonné à 3,57% pour 3 trois mois, de nombreux ménages emprunteurs vont de nouveau se voir opposer un refus, car leur TAEG (Taux Annuel Effectif Global) excèdera le seuil légal, quand bien même ils seraient parfaitement solvables. Pour noircir le tableau, il faut s’attendre à une nouvelle décision de hausse des taux directeurs de la BCE au cours du premier trimestre 2023, afin de contrer l’inflation en zone euro. Entre le blocage réglementaire posé par l’usure et la pression mise sur les banques à provisionner les risques d’encours en prévision d’une récession, l’inertie du marché immobilier s’installe, certaines grandes banques ayant laissé filtrer qu’elles ne rouvriront pas le robinet du crédit avant le deuxième trimestre 2023. 2023 va-t-elle rejouer le scénario de 2022 ? Sans une baisse de l’inflation et des taux de refinancement, l’accès au crédit immobilier va rester compliqué sachant qu’aucune réforme de l’usure ne se profile en 2023. On comprend mal l’obstination de la BdF à refuser toute modification du calcul de l’usure. L’institution semble hors sol, alors que les chiffres de la production de crédits immobiliers montrent un recul de 37% sur un an en trimestre glissant sur la période septembre/novembre 2022.
Pour commencer l’année, pas de résolutions, mais des solutions ! La souscription à une assurance emprunteur est un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte représente en moyenne un tiers du coût global du prêt, un poids important qu’il est possible de diminuer en faisant jouer la concurrence. On vous explique comment décrocher l’assurance de prêt la moins chère pour votre projet immobilier en 2023. Le coût de l’assurance emprunteur L’assurance de prêt est une double protection pour l’emprunteur et pour la banque qui accorde le financement. Elle intervient en cas de défaillance du premier, victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité, voire perte d’emploi). Aucune banque n’accepte de prêter des sommes souvent importantes sur une longue durée sans cette garantie qui pèse sur le coût global du prêt immobilier. Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend de divers paramètres, totalement indépendants de la solvabilité de l’emprunteur qui est alors scrutée pour l’octroi du crédit : L’âge de l’emprunteur Son état de santé Sa profession Ses habitudes comportementales (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque). S’y ajoutent les caractéristiques liées au prêt : montant, nature (résidence principale ou secondaire, achat locatif) et durée. Le coût global de l’assurance est calculé en pourcentage du montant emprunté, exprimé par un taux d’assurance. Plus vous êtes âgé, plus l’assurance coûte cher en raison d’un risque de décès et d’invalidité qui s’accroît. Les métiers à risques comme pompier, gendarme, militaire, sont également pénalisés, tout comme les personnes qui pratiquent régulièrement un sport considéré comme dangereux (alpinisme, équitation, voile, etc.). Mais le facteur le plus influent sur le coût de l’assurance est l’état de santé. Les personnes malades ou anciennement malades sont frappées de surprimes ou d’exclusion de garantie, voire écopent d’un refus d’assurance si les risques de sinistralité sont estimés trop élevés. Elles peuvent toutefois s’appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l’assurance et au crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée. Les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) sont obligatoires et généralement complétées par les garanties incapacité et invalidité qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail (garantie ITT). La garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite, car le bénéfice coût/protection n’est pas établi. Le libre choix de l’assurance emprunteur Produit contraint pour emprunter, l’assurance de prêt immobilier peut être heureusement choisie en toute liberté. La loi interdit la vente liée de crédit et d’assurance depuis la loi Murcef de 2001, mais c’est la loi Lagarde de 2010 qui va instaurer le principe de libre choix de l’assurance emprunteur, en autorisant l’assuré à refuser le contrat proposé par sa banque. Quel intérêt ? Payer moins cher ! En moyenne, les offres des assureurs alternatifs sont entre deux et trois fois moins onéreuses que les contrats bancaires dits contrats groupe car mutualisés sur une communauté d’emprunteurs. Le fait d’être couvert sur-mesure, avec des garanties parfaitement adaptées à sa situation, est un des avantages de la délégation d’assurance emprunteur. Assurance emprunteur : ce qui a changé en 2022 La réglementation en matière d’assurance de prêt immobilier a subi maints changements depuis la loi Lagarde. Exercer de manière effective son droit au libre choix du contrat lors de la demande de prêt s’étant révélé une gageure pour une majorité d’emprunteurs, le législateur a ajouté deux autres dispositifs permettant de changer de formule en cours de prêt : la loi Hamon de mars 2014 qui autorisait le changement de contrat dans les douze premiers mois, la loi Bourquin de janvier 2018 qui a tenté, en vain, de faciliter la substitution d’assurance à date d’échéance au-delà de la première année du prêt. Malgré ce renforcement du droit des emprunteurs, les bancassureurs détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, un quasi-monopole que le Parlement va chercher à briser en ouvrant davantage le marché à la concurrence grâce à la loi Lemoine. Entrée en application le 1er juin 2022, la loi Lemoine est révolutionnaire pour les emprunteurs car elle leur permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans engagement minimum et sans avoir à respecter une quelconque date butoir. Les lois Hamon et Bourquin disparaissent pour laisser place à cette disposition unique, plus simple et plus transparente. La loi Lemoine contient deux autres mesures phares : Le renforcement du droit à l’oubli : les personnes guéries d’un cancer peuvent accéder à l’assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passés 5 ans au lieu de 10 après la fin du protocole. Ce droit concerne désormais les anciens malades de l’hépatite C. La suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions : l’assureur ne peut rechercher aucune information relative à la santé de l’emprunteur pour un crédit immobilier de moins de 200 000€ remboursé avant 60 ans. Comparez pour payer moins cher votre assurance de prêt Maintenant que vous maîtrisez mieux l’encadrement réglementaire de l’assurance emprunteur, vous pouvez choisir en connaissance de cause le contrat qui correspond à votre profil. Comme tout produit d’assurance, l’assurance de prêt immobilier doit être comparée car les tarifs varient d’un prestataire à l’autre à garanties équivalentes. Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur pour mettre les meilleures offres en concurrence et sélectionner la plus compétitive, tout en respectant les exigences de la banque en matière de garanties. Cet outil est rapide, gratuit et sans engagement, et vous permet en quelques clics d’obtenir plusieurs devis parmi les meilleurs contrats alternatifs du marché. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en assurance emprunteur : là encore, le service est gratuit et facilite le choix de la formule adaptée grâce à des conseils éclairés. Chez le courtier Magnolia.fr, le taux moyen d’assurance est de 0,11% pour un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans qui souscrit un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans. Une personne entre 35 et 45 ans qui emprunte 400 000€ sur 20 ans bénéficie du taux moyen d’assurance de 0,13%. Pour ces mêmes profils, les banques appliquent des taux d’assurance minimum de 0,36%. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour visualiser tout l’intérêt de faire jouer la délégation d’assurance. Choisir librement son assurance emprunteur en première intention ou en cours de prêt permet de réaliser d’importantes économies. Le gain moyen se chiffre en plusieurs milliers d’euros. Alors que beaucoup se demandent si on pourra emprunter en 2023, compte tenu de la progression constante des taux d’intérêts qui vient se heurter à l’immobilité de l’usure, la délégation, en diminuant le coût de l’assurance, est et restera le seul levier d’économies pour faire baisser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui doit impérativement rester sous le seuil légal, vous permettant ainsi de décrocher le graal en 2023.
